IRS新維修註冊中應注意的事項概述
如果特定的修理使設備更好，將房產恢復到正常狀態，或使房產適應新的或不同的用途，那麼費用將在幾年內資本化和折舊。
不屬於改進，修復或改裝類別的修理和維護費用可以在支付費用的一年內全部扣除。
基礎
“如果你修理的東西，你可以扣除它，”史蒂夫納爾遜說，一個註冊會計師誰寫了廣泛的關於扣除Evergreen小企業博客修理，並已寫了最新的電子書準備3115表格為新有形財產管理條例 。
“如果你所做的是改善，恢復或適應，”尼爾森說，“新規則表示，我們會讓你利用它並貶值它，除非它是一個小土豆。”
日常維修和保養，可以馬上扣除
“一般來說，如果所支付的金額不需要資本化，您可以扣除為有形財產的維修和維護支付的金額。” （IRS.gov，出版物535，商業費用，第7章，維修和維修費用部分）。
通過定義我們可以扣除什麼我們不需要資本化，這迫使我們問這個問題：這筆費用是否必須大寫？ 如果不是，那麼我們可以扣除它。
在出版物535的另一部分，國稅局澄清了維修和修理之間的區別：
“維修 ：修理或改善您的貿易或業務中使用的財產的成本是免賠額或資本支出。日常維護使您的財產保持在正常有效的運行狀態，但不會顯著增加價值或大幅延長有用財產的壽命，在發生的一年內可以扣除，否則費用必須資本化和折舊。“ （IRS.gov，出版物535，商業費用，第11章，維修部分。）
請注意，在這裡，IRS定義了日常維護的含義。 美國國稅局表示，例行維護“使您的財產保持在正常有效的運行狀態。” 一個例子就是改變汽車上的油。 更換機油可以保證汽車正常高效地運行，但不會延長汽車的使用壽命。 但是，更換變速箱或發動機將大大延長汽車的使用壽命，因此這更像是需要資本化的修理。
資本化維修和保養：“BRA”測試
使房產更好 ，或使其恢復到工作狀態或使房產適應新用途的修理和維護成本需要在數年內資本化和折舊。 如果使用由Tony Nitti創造的助記符BRA測試，可以很容易地記住這一點。
B裝置是修理使得比以前更好的東西。 具體而言，如果修理屬於改善類別，則屬於下列情況：
- 修復您購買該物業之前存在的缺陷
- 修復財產製作過程中發生的缺陷
- 擴大或擴大財產，使其具有更多的能力，或
- 預計會提高物業的質量，實力，效率或生產力
有關更多詳細信息，請參閱什麼是改進？ 有形財產最終規則問答部分。
正如人們所期望的那樣，修復工作可以使修復恢復到正常狀態。 修復屋頂或完全更換屋頂是兩個修復例子。 具體而言，如果修理的修理屬於修復範疇，則修理屬於：
- 將惡化的財產恢復到“通常有效的運行狀態”; 要么
- 更換一項財產的主要部分或實質結構部分; 要么
- 重建該物業至新的狀況; 要么
- 導致財產或財產組成部分的可抵扣虧損，出售或交換或傷亡損失處理。
有關更多詳細信息，請參閱什麼是恢復財產單位的金額？ 有形財產最終規則問答部分。
一個時代的到來是一種修復，它改變了財產或設備的使用方式。
例如，假設建築物所有者將工廠轉變為陳列室。 建築物的使用情況從製造業轉變為零售業。 由於納稅人改變了他或她使用該財產的方式，因此與適應財產有關的任何修理都將資本化。
具體來說，國稅局稱適應費用為“如果適應性與您最初投入服務時您對財產單位的正常使用不一致，則支付一定金額以使財產單位適應新的或不同的用途“（來自”物權單位適用於有形財產最終規則問答“的新的或不同用途的部分）。
捷徑：三條安全港規則
一般規則是修理和維護費用需要資本化和折舊。 這個一般規則也有例外。 實際上，IRS有三種例外情況，稱為安全港。 但即使有一個安全的港口，也不能把這筆費用沖銷。 國稅局希望納稅人通過在他們的納稅申報表上附上選舉聲明來做出正式選擇（稱為“選舉”）。
小型納稅人安全港選舉2,500美元。
如果每件或每張發票的成本為2,500美元（或更少），則個人或企業可立即扣除維修和保養費用。 然而，擁有“適用財務報表”的企業的安全港數量為5,000美元。 這2500美元的限額將於2016年納稅年度生效。
對於2014年和2015年的納稅年度，限額為500美元。 有關此變更的詳細信息，請參閱IRS網站上的2015-82號公告，即納稅人在沒有適用財務報表 （pdf）的情況下提高納稅人的安全港限額 。 有關此規定的更多詳細信息，請參閱IRS網站上的問答最小化安全港選舉部分。
小型納稅人的安全港
如果物業的維修和保養總金額 低於或等於10,000美元或物業未調整基礎的2％（以較低者為準），可立即扣除維修費用。 而安全港僅適用於收入低於1000萬美元的企業，並且正在修復的財產的未調整基準低於100萬美元。 有關這一規定的更多細節，請參閱IRS網站上Q＆A的小型納稅人部分的安全港選舉。
日常維護的安全港
如果維修包括日常維護，那麼維修費用可以立即扣除。 這些是定期發生的修理類型。
國稅局已經詳細闡明了這一點。 對於可以立即扣除的日常維護，IRS希望費用滿足以下所有四項標準：
- 定期進行的維修活動是您期望進行的類型的定期活動;
- 修理是由於在貿易或商業中使用的磨損而產生的;
- 需要進行維修以保持物業在正常情況下有效運作;
- 完全可以預見的是，維修工作需要執行：
- 在10年期間（對於與建築物相關的建築物和建築物）不止一次，或者
- 在物業的階級生活中（不是建築物以外的財產）不止一次。
（階級生活指的是國稅局期望我們折舊財產的年數，這在出版物946“如何折舊財產” ，特別是第4章和附錄B的財產類別章節中概述） - 來自安全港IRS網站Q＆A的日常維護部分。 謹慎的說法：日常維護安全港不適用於屬於改善類別的費用。
部分處置
假設房東取代出租物業的屋頂。 我們來考慮一下這種情況。 當該物業作為租賃服務時，該物業的成本分為兩部分：土地和建築物。 土地是非貶值資產。 該建築物的成本資本化並在數年內貶值（住宅房地產為27.5年，商業房地產為39年）。 因此，舊屋頂的成本包含在建築物的成本中，並隨著時間的推移而被貶值。
現在，房東更換了屋頂。 這種類型的恢復需要資本化和折舊（如適用，超過27.5年或39年）。 所以現在房東有兩個資產正在貶值：原來的建築物和新的屋頂。 但是，舊的屋頂包含在建築物中。 所以從某種意義上說，房東正在貶低不再存在的資產（舊屋頂）。 在這種情況下，國稅局允許房東作出部分處分。 實際上，房東可以註銷舊屋頂的成本（從建築物的折舊時間表中去掉這部分成本）。
有什麼好處？ 這可以立即推斷舊屋頂，這抵消了幾年來不得不貶低新屋頂的缺點。 並且，這消除了納稅人資產負債表的舊屋頂（其歷史成本和累計折舊）。 還有一個額外的好處：“沒有貶值收回，因為沒有銷售或交換，”CBIZ國家稅務局局長Phil Zaman說。 因此，如果房產在將來出售，部分處置導致較少的累計折舊以重新奪回。
你需要看什麼
為了正確確定可以扣除的部分以及需要資本化的部分，我們回顧一下費用是多少，費用是多少，以及費用與維修或維護的財產之間的關係。 “我們必須小心，不要只寫東西，”納爾遜說，“這些有形財產管理規定說，我們需要真正看待這些費用。” 那麼我們如何真正看待這些費用呢？
對於每項維修或維護費用：
- 查看費用的發票
- 什麼是費用？ 應用BRA測試：是增加費用還是恢復費用？
- 費用多少？
- 發票上的每件物品是否等於或低於$ 2,500？ 總發票是否等於或低於$ 2,500？ 如果是這樣，請考慮使用de minimis安全港。
- 金額是否等於或低於$ 10,000？ 等於或少於正在修復的財產的未調整基礎的2％？ 如果是這樣，請考慮為小型納稅人選擇安全港選舉。
- 修復的性質是什麼？ 修理是否是將物業保持在通常有效的運營狀態的預期和必要部分？ 如果是這樣，請考慮使用安全港進行日常維護。
- 考慮是否可以註銷“部分處置”。
- 根據需要將所有費用資本化，並設置用於註銷維修費用的折舊時間表。
挖掘機資源更深入修理和維護扣除：
- 深入了解：國稅局完成對有形折舊財產處置的規定（派克稅務出版，2014年9月8日）。
- 公告2015-82 （IRS.gov，pdf），將最低安全港從500美元改為2,500美元; 在IR-2015-133中匯總：對於小型企業：IRS將有形財產支出限額提高至2,500美元; 簡化歸檔和記錄（IRS.gov，2015年11月24日）。
- 有形財產條例 - 常見問題（IRS.gov，2015年3月13日）。
- 財務部決定9636：有關有形財產支出的扣除和資本化指導（IRS.gov，2013年9月19日生效日期）。
- 2015- 2020年收入程序 （IRS.gov，pdf）; 在IR-2015-29中匯總：IRS使小企業更容易在2014年和未來幾年應用維修條例（IRS.gov，2015年2月13日）。
- 有形財產條例 - 修理註冊指導和資源（AICPA.org）
- 實施新的有形財產條例（ 會計期刊 ，2014年1月31日）。
- 新IRS維修規定下的日常維護安全港（Nolo.com）
- 小型納稅人安全港維修和維護（Nolo.com）
- 斗地主的要求根據國稅局維修條例（Nolo.com）