除了計算第一年的權益回報外 ，房地產投資者可能想知道未來幾年預計的股權回報率還是第一年後的經驗值。
這可能很重要，因為一旦房地產已經升值並且抵押貸款已經有所減少，那麼如果目前的股本回報率很低，在那個時候投資的股權可能會更好地用於別處。
- 難度：容易
- 所需時間： 10分鐘
就是這樣
- 盡可能準確估算房產的當前或預計價值。 對於這個例子，我們將使用$ 510,000作為屬性值。
- 確定抵押支付。 以我們為例，假設抵押貸款餘額為375,000美元。
- 然後計算稅後現金流量（CFAT） 。 我們將使用17,000美元。
- 我們的股本回報是CFAT /（價值 - 回報）：
$ 17,000 /（$ 510,000 - $ 375,000）= .126或12.6％是我們的股本回報率
提示
- 在這個例子中，與現行利率相比，股本回報率似乎很高。 但是，如果抵押貸款的支付額度增加了，價值增加了，那麼結果可能只有一半或者說6％。
在這種情況下，由於新房地產擁有更高的淨資產收益率，所以出售房產和投資另一房產可能更為明智。
讓我們回顧房地產投資的投資回報率
投資者發現將資產從股票和債券市場轉移到房地產可以顯著提高其投資回報率（ROI），這有一些非常好的理由。
讓我們看看是什麼讓房地產如此有利可圖：
- 可以保證：這實際上是一種有形資產，可以防止損失。 如果它被損壞或破壞，你會得到補償。 如果你擁有股票，公司破產或收益不佳，你的股價崩盤，那就是休息時間。
- 有限公司：他們可以在公司內繼續印刷和發行股票，但世界上只有這麼多房地產。 是的，你可以在它上面建立一些東西，但它仍然是一塊永遠獨一無二的土地。
- 資本收益稅優點：銷售股票時的利潤是在其出售的一年內實現的，沒有例外。 您可以使用美國國稅局的1031稅務遞延交易所延遲從出售房地產投資中獲得的利潤徵收資本利得稅。 事實上，你可以永遠推遲它！ 如果你多年來一直使用1031個交易所來擴大你的投資組合，那麼你還沒有支付任何資本收益稅。 如果你過世了，你的繼承人將繼承現有的財產，並且所有這些資本利得都會消失！ 是的，你可以用一種方式把它帶走。
- 現金流量和增值收益：隨著時間的推移，房地產價值已經被證明有所提升，儘管存在一些問題。 因此，擁有一個出租物業，您通過增值獲得股權，並且您將其用於每月正現金流量的成本上。
- 通過償還抵押貸款來實現股權增長：您每月支付該抵押貸款，其中一部分用於股權。 您正在建立資產價值，您可以以非常優惠的價格借入資產。
- 大額支出扣除：您可以扣除管理，維護和運營支出，以及房地產稅對您的收入甚至其他投資的收入。
- 折舊是一種禮物：您可以貶低27.5年以上的結構（非土地）的價值。 這不是你花的錢，但是你每年都會因折舊而獲得按美元兌換美元的撇帳。
- 巨大的低風險槓桿：使用抵押貸款，您可以利用租賃資產的80％或更多的購買成本。 為什麼花20萬美元購買一個家庭現金，當你可以購買其中四個首付時，並將這四個現金流量每月放入銀行？