房地產投資者在獲得財務利益時，可以在收購投資性房地產時向賣方承擔現有抵押。 當這樣做完成時，假定抵押貸款利息需要一個配給比例。
由於抵押貸款利息是在拖欠款項中支付的，因此賣方將在“關閉日期”或“通過”截止日期之前向買方支付利息，因為買方將在關閉後支付下一筆付款的利息。
與大多數比例一樣，我們需要從購買協議中了解我們是否會按比例分配或通過結算。
- 1.計算賣方欠買方的利息日。
- 2.確定每日利息的金額。
- 3.將總天數乘以每天的天數。
讓我們來做一個樣本比例。 7月16日，一位房地產投資者正在出租房產。 抵押貸款餘額為257,505美元，利率為6.75％，我們使用365日曆年。 我們將在“關閉”的日子進行比例分配。 這意味著賣家正在為結束利息的日子付款。
- 賣方欠買方的天數為7月1日至16日。
- 2. $ 257,505 X .0675 = $ 17381.59除以365天= $ 47.62 /天
- 3. $ 47.62 /天的利息X 16天= 761.92美元從賣方到買方
這將是賣方的一個借方和買方的一個貸方。
關於房地產交易中的分攤比例
假設中按揭利息的比例實際上並不常見，因為抵押貸款假設並不常見。
在住宅或商業結算聲明中有一些項目需要按比例分配資金以確保買方和賣方根據截止日期支付其票價份額。
財產稅
財產稅是拖欠的，這意味著前一年。 物業稅按比例分配可能是最常見的，因為稅收通常是每年支付的，而不是每月支付。
此外，如果有抵押貸款，那麼可能會每月收取一筆稅款，以確保收到年度帳單時可以支付。 根據結束日期，買方將從當日到稅收年度開始時的稅額抵免。 然後他們將在到期時支付全額稅款。 賣方將有效地向買方繳納當年的稅款部分，然後在納稅時間使用。
財產保險
買家將自閉幕日起對保險負責。 賣方可能已經預付了一些保險，因此可以在關賬後幾天內支付任何金額。
租金
這在公寓和多戶住宅交易中更常見，但單戶住宅也可以租用。 關閉將必須在本月的最後一天，以避免租金比例要求。 如果例如在月中關閉，賣方將已經收集整個月的租金。 買家將從月中到月底獲得租金。
商業空間更複雜
有不同的方式來構建商業租賃。 有些租戶支付部分或全部稅收和其他運營成本。
其中任何一項都可能需要專業評級，而對於零售辦公樓或購物中心，如果與房東分擔費用，則需要對每個租賃空間進行計算。
我已經提到了商業租金的比例，所以對於大型零售租賃空間的交易，可能會有很多這樣的計算。 這就是為什麼有會計師。
事實上，任何涉及預付費或後付款的房地產交易都需要在結束語中對這些項目進行評級。 這不是房地產專業人員所做的，但他們需要能夠向買方或賣方客戶解釋。