難度：容易
所需時間： 5分鐘
就是這樣：
- 確定物業的營業費用。 這將包括管理，法律和會計，保險，清潔，維護，用品，稅收，公用事業等方面的費用。
- 從總營業收入中扣除營業費用以得出營業淨收入。 以總營業收入52,000美元和營業費用37,000美元的財產為例，我們的營業淨收入為：
52,000美元 - 37,000美元= 15,000美元營業淨收入
商業貸款人使用不同的資格標準來確定抵押是否有擔保，以及他們將多少資產抵押。 投資者的所有者通常不會對其信用記錄進行單獨評估，因為它對於貸款人來說不如抵押房產的創收潛力那麼重要。
事實是，購房者將住在他們購買的房屋中，所以貸款人評估他們支付抵押貸款的能力以及他們償還債務的歷史。
這與商業地產非常不同，比如辦公樓。 買家為了一個目的購買這個房產; 從租金收入中產生正現金流量。
收入
購買的動機是收入，因此貸款人希望主要根據其產生的收入來評估房產。
當然，財產狀況和其他因素進入抵押貸款資格，但收入是很大的因素。 如果房產可以償還債務（支付抵押貸款）並且仍然有可接受的月收入現金流量，那麼抵押很可能會啟動。
花費
當然，費用是NOI計算中主要考慮的一半。 獲得該物業的所有運營支出至關重要。 這些可以並且經常包括：
- 營銷和廣告 - 根據房產類型的不同，這一費用類別可能會有很大差異。 對於公寓物業來說，這些費用大部分都是通過廣告來產生租戶申請人。 對於零售或辦公用房，同樣適用，但也可能有營銷費用將房產呈現給消費者或客戶。
- 管理 - 專業管理是大型商業地產的常態。 這筆費用很重要，但專業管理人員在物業的運營和維護中可以產生的儲蓄可以抵消很多費用。
- 公用事業 - 沒有傳遞給租戶的將屬於這一類。
- 維修和保養 - 從環境美化到修理破碎的空調裝置或噴漆裝置都是在這個桶裡。
- 保險 - 這也是一項重大費用。
這些是主要類別，還有其他費用取決於物業和租戶的使用情況。
如果貸方根據收入需要的比率並不等於批准，那麼借款人可以拿出更多的現金作為首付，以使比率一致。 淨營業收入在商業貸款中非常重要。
提示：
- 要非常小心地將所有的運營費用計算在內。 缺少費用將增加淨營業收入，從而導致您的客戶按照使用上限費率進行估值時為該財產多付。
- 對於最常用的投資者計算解釋和一個電子表格來計算它們， 請用這個lin進行前10個計算 。
你需要什麼：
- 計算器
- 綜合分項營業費用。
這些計算都不是火箭科學。 您將很快掌握速度，並能夠與商業投資客戶智能地進行交流或討論。