定義和差異
改進的定義
一項改進是可以延長房產“使用壽命”的房產更新。
這裡的理論是，它不僅僅是一個短期的修復，而是它將會在未來幾年增加財產的價值。
改進通常比修理更廣泛，通常涉及更高的成本。 改進包括：
- 添加以前沒有的東西，
- 升級已有或已有的東西
- 使資產適應新的用途。
改進示例：
- 添加一個添加
- 添加中央空調
- 安裝安全系統
- 安裝全新硬木地板
- 更換整個屋頂
- 更換所有現有的管道
- 更換所有現有的電器
- 裝修一個廚房
- 翻新浴室
- 更換所有的Windows
- 添加一個甲板
修理的定義
維修是必要的維護，以保持財產在適居和工作條件。 美國國稅局把維修定義為“不會增加房產重要價值或延長壽命的維修”。
當某些東西被修復時，它通常恢復到之前的良好狀態，而沒有得到改善。
維修通常可以完成合理的金額。
修理示例：
- 修補木地板
- 重新繪製房間
- 修理屋頂
- 修復現有的管道
- 修理現有設備
- 更換一個門把手
- 替換一個窗口
- 更換損壞的煙霧探測器
- 更換腐爛的地板
- 替換破裂的地板瓦片
如何扣除您的稅收改進
您可以扣除對您的財產進行的改進，但是，無法在改善發生的一年中扣除改進的全部價值。 這是因為改善會在未來幾年為您的財產增值，而不僅僅是在今年。
因此，必鬚根據設定的折舊計劃將改進措施資本化並折舊（對每種資產而言，它們都會有所不同）。 您必須將改進的成本與改進的使用年限相比較，然後根據給定的年度費用進行年度扣減。
如何扣除改進的示例
你為你的財產做了價值5,000美元的改進。 因此，您必須通過設定的折舊時間表扣除它。 我們將使用10年的折舊時間表。
我們會假設沒有救助價值，這意味著10年後它將毫無價值。 我們也將假設直線折舊，這意味著成本將在10年內平均分攤。
因此，您可以在未來10年內每年要求（$ 5000/10）$ 500的費用。 假設您的稅率為28％，那麼您將節省（$ 500 * .28）140美元的稅費。
如何扣除您的稅收修理
進行修復以將項目恢復到之前的狀態。
因此，您可以扣除修理完成後的納稅年度的全部維修費用。
如何扣除修理的示例
你對價值5000美元的物業進行了維修。 作為修理，您可以扣除當年的全部費用。 假設你的稅率是28％。 因此，您將節省（$ 5,000 * .28）$ 1400稅。
改進與修復，哪個更好？
一個不一定比另一個好。 一項改進（例如增加一項增值功能）會為您的房產增加價值，但修理的全部成本（例如修理屋頂漏水）可以立即從您的稅收中扣除，從而為您的口袋留下更多的錢。
理想的情況會根據您的需求而有所不同。 一些房東需要最大限度地立即註銷，因為他們的生計取決於他們的年租金收入。
在這種情況下，能夠將費用分類為修復將是有益的，因為它可以使房東的特定年份的稅後收益最大化。 但是，如果房東在特定年份不需要額外扣除，將費用分類為改進，可以延長折舊年限幾年，這可能是有益的。
許多業主和出租業主通過在房產中放置租戶並進行“修理”來利用漏洞。 這可以讓房東進行更廣泛的維護，而這些維護可能被歸類為改進。 由於租戶已經住在那裡，房東可以聲稱工作是必要的，以保持租客的滿意。
對於那些可能在改進和修復之間陷入灰色地帶的事情，這實際上取決於您和您的會計師在捍衛您對IRS審查的要求方面的自信程度。
*您應該經常諮詢IRS或註冊會計師，以確定哪些扣減適用於您的具體情況。