沒有現金投資房地產的策略
有沒有現金投資房地產的策略。
您可以從幾百張名片的成本開始。 這不是一篇關於“輕鬆賺錢”的文章。 雖然有很多方法可以開始投資房地產，但只需要您的願望和一些運動，這並不容易，但它可以在短時間內變成口袋裡的現金。
在任何地方，電視，印刷和互聯網上都有大師教授所有這些方法。 您可以從房地產投資網站了解到很多，但請注意支付非常昂貴的課程或指導。 其他人已經學會了這樣一種艱難的方式：不管教練知道和教導你多少，它仍然取決於你去實施它。 有些技術可以讓你從房地產中賺錢而不需要任何現金開始，包括：
- 鳥類追踪
- 分配
- 租賃選項
- 三明治租賃
- 背對背關閉
以下是這些技術的概述，它們如何運作，以及一些房地產投資者在其投資業務早期如何將它們用於現金收入。
鳥類追踪
在你真正了解鳥狗能為房地產投資者提供的價值之前，讓我們看看這些投資者是誰。 首先想到的是一個“腳蹼”，買房子，修理它們并快速出售以賺取利潤。
然後是長期投資者購買房屋作為出租物業，隨著時間的流逝實現現金流和增值。
這些房地產投資策略都是非常有利可圖的。 投資者選擇的戰略是關於他們的目標，氣質和風險承受能力。
除了大多數人的想法之外，這些投資者還有很多，特別是長期租賃投資者。 他們是誰？ 只有少數是您在電視上看到的高調類型。 絕大多數是你每天都在看的人。 他們可能有另一個成功的業務，並有現金，他們想投資於房地產。
經營他們的業務需要大部分時間，他們傾向於依靠房地產經紀人等傳統資源來幫助他們找到投資物業交易。 他們通常會為這些交易支付更多的費用，因為房地產經紀人正在使用多重上市服務（ MLS ）清單。 定價方面沒有太大的靈活性，特別是在交易佣金方面。
其中許多投資者正在購買多種房產。 如果某人說他們可以為他們購買家庭購買優惠，比他們目前購買的錢少10％到40％，那麼他們的反應會是什麼？ 答案很簡單，因為他們是為了賺錢。
他們支付的房屋越少，他們的投資回報（ROI）就越好，並且他們越早獲得股權。
他們會希望這個人為他們帶來優惠。 這個人被稱為一隻鳥的狗。 這有點像是一個批發商。
通過工作，研究和調查，鳥狗發現在房屋上市之前需要出售但沒有能力的房主或抵押貸款困難或止贖的房主。 這就是鳥咬，它不需要現金就可以開始，只需要一些名片和很多努力。 然而，它可以使房地產投資業務的一般人負債太多，沒有太多的現金。
他們在那裡尋找房地產代理不上市。 事實上，當一位憂心忡忡的房主無法出售時，一些鳥類的房產代理商會為他們提供食物。 鳥狗向投資者提供有利可圖的投資，關閉時每筆交易的費用可達2000至10000美元。
分配
另一種在房地產投資中賺錢而不使用自己的錢的方法是使用作業。 這不是一個複雜的過程，但它確實要求您在將自己鎖定購買合同之前讓買家排隊。 您將實際與賣方達成交易並撰寫購買合同。 合同將表明買方是“您的姓名和/或分配”。
這允許您在未經賣方進一步同意的情況下將合同分配給其他人，買家。 他們必須是現金購買者，但通常情況下，您正在進行這類交易。 賣家將被告知您的買家現在是買家，交易將按照購買合同條款照常進行。
分配交易時的另一個考慮因素是您給賣家的保證金存款。 這筆錢存放在處理結賬的產權公司，你不會得到退款。 它將轉移到您的買家。 所以，你會希望保持這個數量盡可能低，因為這筆交易還有一定的風險。
如果您經常與投資者買家合作，那麼在您將合同分配給他們時，您可能真正能夠獲得您的費用，而不必等到關閉。 但是，您可能會在交易結束時支付。 當然，如果您與某些買家保持良好的關係，並且可以向他們描述交易並獲得口頭承諾，那麼您可以在鎖定住宅之前預先獲得保證金。
租賃選項
租賃期權策略的基本組成部分是每月租賃付款的租賃以及租賃期結束時購買該房產的選擇權。 讓我們通過一個例子來說明它是如何工作的。 你是一個投資者，想要把房子當作出租物業，但你沒有足夠的現金來支付首付。 你甚至可能有一個信用評分，這會使借款太昂貴。
通過與土匪標誌，報紙和Craigslist廣告進行營銷，或者只是口頭轉介，你會找到一個非常有動力的房主，他們無法賣掉房屋。 我們來看一個假設的例子。 假設房主已經在家中上市，但一直無法出售。
目前市場上的房屋價值10萬美元，抵押貸款餘額為7萬美元，他們的付款為每月525美元，含稅和保險。 一名配偶已被解僱，另一名配偶找到了更好的工作，所以他們需要盡快動工。 以下是我們的投資者所做的事情
- 提供租賃他們的家3年，租金支付等於他們的房屋付款。
- 支付1500美元作為不可退還的租賃期權付款，有權但沒有義務在租賃結束時購買房屋，價格為80,000美元。
- 通過口頭協議，投資者使用市場營銷或其他方法為願意支付750美元/月的住宅的租戶找到租賃。 他們將簽署至少一年的租約。
- 在3年的租賃期內，稅款和保險將保持原狀，並且代管貨款。
- 現金出：第一次和上個月的租賃付款為525美元×3，安全保證金= $ 1,575 + $ 1,500，租賃期權付款= 3,075美元。
- 現金：首付，最後和保證金為$ 750 x 3 = $ 2,250。
這是最糟糕的現金情況，投資者自付825美元。 但是，他們可以與賣方談判得更好，推遲保證金，或者完全免除，從而將自己從口袋裡支出的金額減少到300美元左右。
這對控制住房並鎖定最終的盈利並不壞。 它的價格已經超過了所支付的價格，並且在3年租期內可能會升值。 在3年期間，每月250美元的正現金流量將達到9,000美元。 因此，即使投資者沒有行使購買房屋的選擇權，但考慮到他們已經投入的少量現金，他們獲得了不錯的利潤。
三明治租賃
三明治租賃正如顧名思義：與投資者在中間的兩個租賃選擇。 在這種情況下，投資者希望在租賃期結束時選擇以折扣購買物業，他們希望找到想要購買房屋但不能因信用問題或缺乏的現金作為首付。 在這種情況下，大多數人想要擁有自己的房子，很樂意找到合適的房屋，他們可以用租賃選項購買房屋，有時間改善信用並獲得首付。
我們將使用前面的例子，但是投資者找到了一個想要租賃或租賃房屋的人，而不是普通租戶。 所有的數字都是一樣的，除了現在的租戶買家想要在3年的租賃期結束後擁有房屋。
租戶買方現在不僅預付首付，最後存款和保證金，而且在租賃結束時還有租賃權不可退還的購買房屋的權利。 此外，租戶買方同意，如果他們購買了房屋，價格將為11萬美元。 現在投資者的現金流量如下所示：
- 同樣的3,075美元出售給賣方的第一個租賃期權。
- $ 750 x 3 = $ 2,250 +來自租戶買方的1,500美元租賃選項付款= $ 3,750。
- 投資者也可能會要求更高的租賃期權付款，但在兩筆交易都簽署後，現金流為正值675美元會很高興。
- 賣家預付675美元，剩餘34個月（首次/最後一次付款）為250美元/月，以110,000美元的價格出售住宅的毛利為30,000美元，但僅支付80,000美元。
- 投資者的毛利為39,175美元，投資金額為零美元。
這種策略的另一個優點是， 租戶買家希望擁有房屋並會更好地照顧它。 事實上，一些投資者正在談判租約，要求租戶為任何維修支付首先100美元或更多。 由於保險和稅款是在原始按揭付款中支付，所以費用很小。
如果投資者想要覆蓋所有基數，他們可以直接支付抵押貸款，而不是讓賣方進入可能違約的位置。 租賃期權和三明治租賃是房地產投資者經常使用的策略，為其投資組合添加房產並建立每月現金流量。
背對背關閉
2007年開始出現的住房和抵押貸款混亂使貸款和房地產交易業務發生了很多變化。 過去曾經做過雙重關閉並且資助一筆交易與另一筆交易的收益的標題公司現在幾乎找不到。 但是，有一種方法可以在不使用自己的資金的情況下通過背對背關閉來批發和翻轉房產。
當然，第一個要求是你有一個有利可圖的批發交易協議。 你必須擁有以合適的價格購買的第一批房產，並且準備好的投資者可以以很好的利潤從你那裡購買。 利潤必須足以支付所需的費用，以便您可以使用其他人的資金達成第一筆交易，以便您可以將第二筆交易關閉給投資者。
交易型融資是一種非常短期的貸款來為一筆交易提供資金，並在同一天或24小時內出售該房產。 交易型貸款人將把資金交給需要關閉第一筆交易的所有權公司。
一旦交易結束，您將繼續進行第二筆交易，通常安排在交易之後。 該交易的閉幕聲明將反映向交易貸款人支付他們在第一筆交易中藉出的金額及其費用。 這通常至少為2,500美元，也可以基於貸款額度的百分比。 你得到平衡和你的利潤。