它也可以根據財產的預計價值減去抵押貸款餘額在隨後幾年中計算。 這將是當前的股權投資，您將通過抵押貸款的增值和抵押來調整財產。
為什麼在未來幾年衡量ROE？
與其他投資回報率，投資回報率計算不同，這是衡量您在不斷變化的數字上的回報。 您投入預付定金的現金沒有變化，但多年來其他因素確實存在，它們會改變您的股本回報率。 這是因為你的權益發生了變化。 首先，讓我們看看您擁有租賃房產會帶來哪些好處：
- 償還貸款：在您繼續支付抵押貸款時，您將償還本金貸款餘額。 您的權益增加是因為您欠的價值相對較低。
- 價值欣賞：隨著時間的推移，你的房屋正在升值。 所以，當你降低你的欠款時，你也在增加它的價值。 兩者之間的差距越來越大; 公平。
- 現金流量 ：每個月你都可以存入一定的現金，這筆錢是用來支付按揭付款和支出的租金。
- 所得稅減免：折舊是一項巨大的收益。 您可以每年從租賃收入中扣除作為折舊結構的部分價值。 你沒有花任何東西，但扣除就像你一樣。
那些令人驚嘆的優勢使得房地產比其他投資資產好得多。 但是，我們看到其中有一些正在改變我們的資產，這種資產正在穩步增長。 我們來看一個例子：
你以$ 20,000的價格買下了一個10萬美元的出租房屋。 購買年份你會看到價值10萬美元，但你只欠8萬美元，因為你有2萬美元的首付款。
假設您的年度正現金流量為3,600美元，或者每月300美元超過按揭和費用。 所以，我們的ROE是$ 3,600 / $ 20,000，或0.18 = 18％的資本回報率。 你是投資大師！
現在讓我們快速前進十年。 你已經支付了你的抵押貸款，而且房子已經升值，現在價值118,000美元。 您抵押貸款的餘額已從80,000美元降至66,000美元。 現在看看你的公平。 118,000美元 - 66,000美元= 52,000美元，這是我們簡單例子中的新股權。 現在讓我們再次對ROE進行計算。 你的租金越來越高，所以你現金流量現在每年$ 4,400。 4,400美元/ 52,000美元= 8.5％股本回報率。
發生了什麼？ 很簡單，隨著股本的增加，你肯定無法迅速增加租金。 那麼，這仍然是一筆巨大的投資？ 看看你現在可以用52,000美元做什麼。 現在可能是出售和再投資的時候了。