如果你正在考慮投資房地產 租賃財產 ，那麼有很多研究要做。 你也應該確定你適合做房東，並且你有時間管理房產。 然而，現在除此之外，我們在這裡想要做的是檢查房產從租賃業務產生現金流的方式。
對於我們的例子，我們將使用一個fourplex，所有四個單元的目的是全日制租賃。 這是一個簡單的現金流量計算來說明房地產作為投資的潛力 。 至關重要的是，與大多數投資一樣，它是前端智能且經過深入研究的購買。 我們將假設我們的例子，這位買家做了他們的研究，並在我們的fourplex上做了一個很好的購買。 以下是購買和租賃詳情：
- Fourplex的購買價格是325,000美元。
- 買家放置20％，或65,000美元，融資26萬美元。
- 30年期貸款為6.5％，每月支付原則/利息1,643美元。
- 購買稅和保險費為每年3,600美元，每月支付總額為1,943美元。
買方做了他們的研究，並看到這些單位的租金需求穩定，所有這些單位大部分時間都處於佔用狀態。 然而，為了謹慎計算，將計算6％的空置和不付款風險，以預測真實的現金流量 。
這些單位都是相同的，每個月租金900美元。 讓我們看看我們的計算如何破壞：
- 總租金收入為900美元×4×12個月，即每年4300美元。
- 付款為1,943美元×12 =每年23,316美元。
- 以前的車主維修費用平均每年為1700美元。
- 空置率和信用損失估計為租金的6％或每年2592美元。
- 業主每年花費大約400美元購買雜項和廣告費用，並自行管理該物業。
這些是進入我們現金流量計算的基本操作項目。 讓我們來計算利潤：
將你的回報分析為“ 現金投入現金 ”，你可以將實際現金投資65,000美元分解為年度現金回報或15,192美元。 這是您的現金投資收益率的23％！ 那裡的投資很少產生這種回報。
現金流量是許多投入的函數，其中任何一個或幾個都可以改變和損壞或改善現金流量。 一些受市場和經濟影響。 如果一個主要的當地雇主關閉或移動，出租物業的需求可能在一夜之間驟然下降。 這是你無法控制的，但希望通過對當地雇主的健康和計劃進行盡職調查避免。 如果他們在最近續約的長租期內健康並有利可圖，那麼您可能狀況良好。
其他不受您控制的因素是房地產稅和財產保險。
稅收和保費可能增加，提高運營成本，降低營業收入和現金流。 這些負面因素可以通過其他因素進行補償，而其他因素則可以控制。 您可以找到減少營銷，管理和維護成本的方法。 當然，如果租賃市場強勁，你可以提高租金。 這是一個微妙的平衡，因為這樣做會增加空缺。 更多空置單位的收入損失很容易消除租金上漲帶來的收益。
看看這個出租房地產投資系列的其餘部分，看看這個房地產提供稅收和其他激勵措施和回報的其他方式。