價值等於淨營業收入除以上限
如果您是房地產投資者，並且您正在考慮購買房產，那麼您首先要做的事情不僅僅是確定房產的市場價值，還要確定其營業收入和成本。
它會告訴你它是否符合你的現金流和盈利目標。 如果你剛開始，理解上限率對你未來的業務增長很重要。
確定財產價值
首先，您必須確定您或您的客戶正在考慮的主題資產的淨營業收入（NOI）。 出租物業的NOI是其租金減去其開支。 如果是公寓大樓，則確定維護成本後的淨租金收入。
這可能是一個挑戰，因為理想情況下，您需要只有當前所有者才能擁有的收入和費用報表。 但是，您也可以通過將銷售價格乘以資本化率來估計NOI。
一個例子
六套公寓項目可能會從租金中獲得3萬美元的淨利潤。 確定最近可比的已出售物業的資本化率 。 現在將淨營業收入除以資本化率得到當前房地產價值結果。
假設您的可比物業售價為25萬美元。 您已經確定該物業的NOI扣除適用費用後為$ 50,000。 除以250,000美元的銷售價格。 您的資本化率為2％或20％。
如果您假設20％的資本化率。 30,000美元除以20％為15萬美元，這將是該物業的當前價值。
其他工具
請記住，這不是計算收入房地產價值的唯一方法。 這只是盒子裡的一個工具。 投資者和房地產專業人員在日常工作中使用的各種估值和財務業績計算都具有一定的價值。
有些書籍充滿了複雜的計算方法，用於評估房地產價格，並確定房地產投資和租賃房產所有權和運營的表現。 大多數投資者僅使用這些計算中的大約六分之一作為住宅物業投資。 一些適用於批發，一些適用於修復和翻轉項目，還有一些適用於租賃投資。 在確定其投資組合的長期表現時，有些對租賃投資者更有用。
商業物業投資
商業地產投資涉及到一個全新的數學水平。 貸方使用一些非常專業的計算來確定是否為購買或項目提供資金。 很高興知道這些情況，因為許多非常成功的住宅投資者都演變成多戶型和商業地產投資。
選擇使用哪種評估和利潤計算取決於您的目標和房產類型。
如果你是一個投資者購買單一家庭出租物業，你會使用一些計算，但可能不會對上限和其他多家庭計算感興趣。
出租物業投資
成功的出租物業投資策略的開始是準確估計未來物業的租金收益率 。 當您擁有出租物業時，淨租金收益率會告訴您投資的效果如何，不僅包括市場因素和租金，還包括您的成本（包括管理和維護）。
底線
那些通過創收財產投資房地產的人應該有一種方法來確定他們正在考慮購買的任何房產的價值。 上限率被廣泛用於商業和多家庭房地產估價和盈利能力研究。
它們可以用來確定一個物業的良好銷售價格 - 或者從另一個方面來說，上市物業的價值與要價相比較。
作為為投資客戶服務的房地產專業人士，您應該非常熟悉所有收入房地產估值方法。 如果你做自己的出租物業維護和管理，如果你不重視你的勞動力，你可能不會涉及任何費用，除了材料。 但是，更有可能涉及多個成本，您的淨營業收入是扣除所有這些費用後的數量。