與所有房地產轉讓計劃一樣，我們需要知道我們是否按比例計算“截止日期”或“截止日期”，以及我們是否使用360天的“銀行家年”或365日曆年。
步驟是：
- 確定從關閉到政策到期日的天數。
- 計算保險每日的費用。
- 乘以天數乘以每天的數量。
我們來做一個樣本保險比例。 房地產投資者正在承擔出租物業的保險。 該政策的年度保費為1350美元。 保單保費於2月12日全額支付，並於同年10月15日結束。 我們正在使用365天的一年日曆，並按比例“通過”關閉。 這意味著賣方支付關賬日。
- 10月16日至次年11月11日的天數為：10月16日+ 11月30日+ 12月31日+ 1月31日+ 2月11日= 119天
- 1350美元除以365天=每天3.70美元的成本
- 3.70美元/天×119天=按比例分配440.30美元。
這筆款項將交給賣方並且由買方決定。
Pro-ration和閉幕聲明
為什麼房地產交易閉幕聲明中的項目必須按比例分配？
- 代管資金 -有時需要決定是否應將部分託管費用的資金退還給賣方或保留給買方託管。
- 保險 -保險費是提前支付的，所以賣家已經支付全年保險費。 在結束時，其中一些溢價資金將在今年餘下時間返還給賣方，但他們不會擁有該資產。
- 財產稅 -就像保險一樣，但是它以另一種方式起作用。 假設您在六月份結束，今年十一月份的稅款將於一月一日發放。買方將在稅務時間成為所有者，但不是整個納稅年度。 因此，賣方將在結束日期和納稅到期日之間欠款。 通常，這筆款項在結賬時記入賬單的買方，買方在到期時支付稅款。
- 租金 -在大多數情況下，租賃資產將在月初支付月租金。 因此，如果交易在本月15日結束，賣方已支付整整一個月的費用，但僅限於一半。 買方將被記入本月最後15日或16日的租金數額。
- 商業租賃付款 -有幾種不同付款結構的租賃類型。 這很複雜，但是關閉將要求賣方在其所有權期限內歸還所有權，其餘部分屬於新所有者。
- 農場和牧場租賃 -通常農場和牧場可能會從鄰居或政府租用土地放牧。 如果是這樣，任何適用於關閉後時間的預付款都需要發給賣家，因為他們不再是所有者。 買方將對此負責。
知道這些是可以接受的做法很重要，但其中一些可以作為購買協議的一部分進行談判。 他們不穿鐵。 特別是對於商業地產而言，一個尖銳的房地產專業人士可能對其客戶非常有價值，指出如果他們遇到價格僵局，可能會談判的交易領域。