經營業務不是房地產，不應該被賣掉
即使在包含房地產的情況下， 出售一個正在運作的業務也需要一種非常不同的估值方法。 房地產經紀人和經紀人往往沒有意識到差異，因為他們沒有得到這種類型的交易組合的許多要求。
當企業主也擁有房地產時，他們會想要關閉業務並出售房地產或銷售這兩種房地產。 房地產經紀人和經紀人都試圖將兩者一起列出，這可能是一個錯誤。
經營企業與其所在的房地產是非常不同的動物。 轉讓業務資產也有非常不同的合同協議。 它們不像真正的財產，並且可以包含數量和現有客戶/客戶群人口統計的保證。 估值參數非常不同，因為工作業務具有“善意”考慮以及現有合同和可能的供應商協議。 有時他們不能傳遞給新的所有者。
房地產專業人員
房地產專業人士，尤其是商業領域的專業人士，具有分析租金收入和開支的知識和專業知識，並將其呈現給客戶/客戶進行決策。 從財務的角度來看，他們可以做的就是分析業務。 表面上存在很多問題，對損益表和資產負債表的檢查並不能反映真實情況。
在我所從事的農村地區，一位房地產經紀人已經列出了一筆出售的業務，這是沒有房地產的。 該大樓租了。 由於我有一位感興趣的客戶，我打電話詢問財務數據，收到損益表和資產負債表。 我回電並要求提供現金流量明細。
經紀人並不真正了解我的要求。
一家企業的盈虧往往與現金流量大不相同 ; 只是問一個國稅局經紀人。 擁有一家企業的好處之一是通過扣除開支來獲得一些休息時間，否則將是個人的業務。 我們不是在談論非法或避稅活動。 一個例子就是扣除一輛車及其運營成本，因為它可以用於個人和商業活動。
當最基本的要求不在他的知識基礎內時，對他的客戶列出他的業務是不利的。 任何良好的商業經紀人都需要將客戶的現金流分析作為最重要的財務文件之一。 根據現金流中的項目對業務價值進行調整，包括：
- 所有收入的詳細電子表格
- 所有費用的細節
- 實際上哪些費用會影響業主的利益
- 對於那些將會消失的所有者 - 福利費用的收入調整（不包括對新所有者的支出）
- 除了所有者權益成本的費用之外，還需要新買家增加費用（業主管理/買方將聘請經理）
在以前的職業生涯中，我將一項業務賣給了在紐約證券交易所上市的公司。
他們派出了一個審計團隊，花了幾個星期的時間，主要是驗證我的現金流量。 一個消失的車主費用的例子是我的卡車費用。 該公司為我提供了一輛車，所有費用，維護和燃料。 他們增加了這筆開支並增加了我的業務價值，因為這不是他們在購買後必須支付的真正開支。
正如我在項目清單中所述，如果銷售業主也管理業務，並且不支付自己的市場薪水薪水，那麼由於必須聘用經理，因此買家需要調低其業務估值市場工資。
正如您所看到的，有很多因素會使經營業務的估值與房地產銷售大不相同。 我們甚至沒有進入庫存。
關於商業評估的另一件事是根據行業或商業類型計算的不同方式。
很顯然，大多數房地產專業人士不應該從事經營企業的經紀人，除非他們有經驗和專業知識去做。 更好的方法是與不做房地產經紀的商業經紀人合作。 這將是一種互惠互利的關係，你們每個人都將最大的經驗和價值帶給客戶/客戶。