試圖追踪上市財產的商業和個人使用是困難的。 直到國稅局找出更好的方法來做到這一點，如果您想要將這些成本扣除為業務支出，您應該繼續保存員工使用電腦，公司提供的汽車和其他上市房產的詳細記錄。
什麼是上市房地產？
上市財產是企業僱員或業主使用的財產，也可用於個人目的。 上市房產的類型包括：
- 小於6,000磅的乘用車
- 其他用於運輸的財產，如摩托車或船
- 一般用於娛樂，娛樂或娛樂的物業，包括數碼相機和錄像設備
- 計算機和相關外圍設備
截至2010年1月1日， 手機和其他類似的個人電信設備不再被視為“上市財產”。
將上市房地產作為商業費用扣除需要證據？
美國國稅局表示，與使用上市房產有關的費用不能作為業務費用扣除，除非納稅人有足夠的證據證明費用金額及其在商業中的使用。 也就是說，您必須證明上市財產項目的開支或使用日期及其業務目的。
此外，您必須能夠證明使用該物業的人與您作為業主擁有業務關係。 也就是說，使用財產的人必須是您的員工或合同工 。
另外，您必須分別針對商業財產的每次使用證明使用的每個要素，具體為：
- “每項獨立支出與上市房產相關的每項支出”（按照IRS）的金額，例如購買成本，以及
- 每項業務使用的金額“是基於適當的措施（即時間）以及納稅期內上市財產的總使用金額。” 換句話說，用於商業和個人用途的用途有多大。
主導使用測試
由於上市財產可用於個人目的，如果您想貶值此財產或扣除使用財產的費用，您必須證實財產的商業用途。
主要用途測試表示，該資產必須主要用於（超過50％）用於商業用途。 如果資產總使用量的50％以上與您的貿易或業務有關，則該資產被視為業務資產，並且該資產的業務使用可以折舊。 如果資產符合“主要使用條件”，則可以扣除與使用與商業有關的資產相關的費用。
家庭企業上市房地產
IRS假定非家庭企業中的商業設備主要用於商業目的。 但是，以家庭為基礎的業務中的這種設備（例如計算機和外圍設備以及手機）可用於個人業務。
在家庭企業中， 保留所有上市房產的良好記錄並確保您可以證明該房產的商業用途更為重要。
僱員使用上市房地產
我們將在這裡看兩種情況：（a）如果企業購買僱員使用的上市財產，和（b）如果僱員使用他或她自己的上市財產作為您的企業。
答：如果您為員工使用的財產付費並且該用途用於商業目的，則IRS認為該費用為“附加福利”。因此，該費用不會對員工徵稅並且可以扣稅由你作為營業費用。
如果您為該物業付款並且該用途屬於個人費用，則該費用視為個人費用。 您不能將其作為營業費用扣除，並對員工徵稅。 IRS特別指出： “這種使用的公平市場價值可以包括在員工的總收入中。”
B.如果員工使用自己的上市財產 （或員工租用的上市財產）作為員工提供服務，則除非符合以下兩項標準，否則此用途不屬於商業用途：
- 員工扣除
員工只有在（1）為了方便雇主，或者（2）作為僱傭條件要求時，才可以在其個人納稅申報表中扣除上市財產。 如果你想採取這一推論，請確保你能證實這兩個標準中的一個。 - 業務使用要求
該財產必須占主導地位（超過50％）用於合格的商業目的。 同樣，您可能必須證明這一要求。
用於雇主的方便。 上市財產的使用是否為了雇主的方便，必須從所有事實中確定。 如果出於雇主的重大商業原因，該用途是為了雇主的方便。 在僱員的正常工作時間內進行雇主業務時使用上市財產通常是為了雇主的方便。
作為僱傭條件所需的使用。 上市財產的使用是否是就業條件取決於所有事實和情況。 僱員必須正確使用財產才能履行職責。 雇主不需要明確要求僱員使用該財產。 雇主僅僅聲明使用財產是一種就業條件是不夠的。
貶值和扣除上市房地產
不符合主要用途測試的上市房產不符合第179條折舊或其他加速折舊方法的資格。 不符合主要使用測試的上市房產費用是有限的。
有關IRS的更多信息
有關所列財產和折舊的更多信息，請參閱國稅局出版物946：如何折舊財產。
免責聲明：作者不是註冊會計師，註冊代理人或執照稅務人員。 本文中的信息僅用於一般目的，並非旨在為稅務或法律建議。 每個企業的情況都是獨特的，稅收法規和法律經常變化。 在作出任何可能影響您稅收或法律地位的決定之前，務必諮詢您的稅務或法律專業顧問。