確定客戶代理和權利義務的地位
快遞代理
快遞代理由委託人和代理人之間的口頭或書面協議創建。 它表明了他們對這種代表性地位的明確意圖。
在房地產方面，代理機構通常是由賣方簽訂書面上市協議或與買方簽訂買方代理協議。 一些州允許口頭協議，但大多數不這樣做。
暗示的代理
也可以通過各方的行動建立代理關係。
如果房地產經紀人承擔通常為代理人的責任但未簽署代理協議的責任，她仍可能通過暗示的代理機構被視為代理人。 同樣的道理，如果客戶向代理人詢問通常是代理人的意見或行為，那麼可以創建一個隱含的代理機構。
一些州制定了具體的立法，規定沒有書面的代理協議，任何機構都不能存在。 這有助於避免意外暗示的代理。
不要成為一個未公開的雙代理
在未排除隱含代理的州中，如果您的代理商擁有代理商的代理商身份，請注意您的業務是否與對該商家信息感興趣的買家合作。 首先，您需要向買方披露代理機構的地位，然後不承擔任何暗示您也是其代理人的職責。
今天最主要的方式
我的許可證在新墨西哥州掛起，但我在過去曾在德克薩斯州和科羅拉多州持有經紀人執照。
許多州現在都有支持“ 交易經紀 ”的文件和披露，或者通過其他名稱呼叫，買方或賣方代表沒有“代理”。 現在房地產經紀人這個詞很少意味著這些日子。
所以，我可以拿出一個列表，而不是賣家的代理人，這正是我一直以來的做法。
如果我與一位律師或一名法官一起工作，那麼代理問題唯一一次與買方或賣方達成一致。 出於某種原因，我通過我的網站吸引了他們。 他們不希望我因代理責任而成為他們的代理人。
替代責任使代理人的客戶面臨代理人活動的風險。 所以，如果我做錯了什麼或者犯了什麼錯誤，我的客戶也會承擔責任。 這些法律人士知道他們不想要這種風險，即使他們知道我仔細地遵守了規則。
當我與買家合作時，我一直以交易經紀人身份工作，而不是代理人。 他們幾乎從未問過，我們的國家披露表格明確規定了我對客戶的義務。 在這裡，他們是直接從法律：
A.本節條款中規定的誠實和合理的照顧;
B.遵守當地，州和聯邦公平住房和反歧視法律，新墨西哥州房地產許可證法律和房地產委員會規則以及其他適用的地方，州和聯邦法律和法規;
C.履行與客戶或客戶簽訂的任何和所有書面協議;
D.協助經紀人的客戶或客戶完成交易，除非客戶或客戶另行書面同意，包括：
- 及時提交所有優惠或還價; 和
- 協助遵守合同的條款和條件以及交易的結束; 如果交易中的經紀人未提供16.61.19.8 NMAC第D小節第（1）和（2）款所述的服務，建議或協助，則客戶或客戶必須書面同意該經紀人不應提供此類服務，建議或協助，經紀人應以書面形式向參與交易的其他經紀人披露此類協議的存在;
E.經紀人確認可能存在與該交易有關的聯屬經紀人或合格經紀人的知識或專業知識以外的事項，並且該聯營經紀人或合格經紀人將建議該客戶或客戶就這些事項徵求專家意見;
G.向其客戶或客戶以及參與交易的其他經紀人書面披露經紀商在交易中發生的任何潛在利益衝突，包括但不限於：
- 經紀人與該交易的任何其他方簽訂的任何書面經紀關係;
- 經紀人在交易中擁有的任何商業，個人或家庭性質的重大利益或關係;
- 新墨西哥州的其他經紀人關係選項;
H.書面披露聯繫經紀人或合格經紀人實際已知的有關財產或交易的任何不利重要事實或關於交易各方完成交易的財務能力; 要求披露的不利重要事實不包括聯邦公平住房法或“新墨西哥人權法”所涵蓋的任何信息;
I.維護在任何以前的代理關係過程中獲得的任何機密信息，除非披露是在前客戶的同意下或法律要求的;
J.除非以書面形式另行授權，否則聯營經紀商或合資格經紀商不得在交易期間向其客戶或客戶披露其賣家客戶或客戶先前已表示他們將接受低於房產要價或掛牌價格的銷售價格; 他們的買方客戶或客戶之前曾表示他們將支付比書面報價中提交的價格更高的價格; 他們的客戶或客戶出售或購買財產的動機; 他們的賣方客戶或客戶或其買方客戶或客戶將同意為所提供的條款以外的條款提供融資; 或任何其他由聯營經紀人或合格經紀人的客戶或客戶書面要求保密的信息，除非法律要求披露。
這照顧我的顧客可能有的任何顧慮。