你應該知道的9件事
房地產投資者想要為他們的投資賺錢。 當你出售你的財產時，你必須為你所得到的任何收益繳納稅款。 也就是說，除非你做了1031交換。 這裡有九個你應該知道的基礎知識。
什麼是1031交換機？
1031交易所是一種銷售房產而不必立即納稅的方式。 這個想法是，你會將任何收益轉移到購買新房產，這可以讓你推遲繳納稅款，直到你賣掉新房產，除非你再做1031次交換。
你需要滿足什麼標準？
要獲得1031交易所的資格，您必須購買價值等於或高於您當前資產的另一投資資產。 您必須使用以前的房產銷售收益來購買新房產。 新房產必須被視為“同類”投資。
什麼是類似的？
類似是一個廣義的術語，但它僅僅意味著用一種類似的投資取代一種類型的投資。 對於房地產投資者而言，它不一定是完全相同類型的房地產，它只是一個投資物業。 例如，如果您出售多戶房產，則可以購買任何其他類型的房地產，這些房產被視為投資，例如另一個多戶房產，零售房產，公寓或土地地塊。
誰可以做1031交換？
1031交換可以用於投資或商業用途的財產。 這不能用個人住宅來完成。
你為什麼要做1031交換？
進行1031交換的主要原因是推遲出售物業的任何資本收益的納稅。 這使您可以立即卸下不再需要的財產，併購買全部收益的新物品，而不必先徵收增值稅，然後使用剩餘物品購買物業。
它給你更多的購買力。
誰持有這筆錢直到購買？
作為1031交易所的一部分，您無法親自持有您從第一個物業出售所賺取的任何款項。 據美國國稅局稱，這筆錢必須由合格的中間人持有，直至用於購買置換物業。
一個合格的中介人的例子是一個所有權代理人，他參與分配和轉讓舊房產的所有權，並分配和轉讓新房產的所有權。 要理解國稅局認為誰是合格中間人的完整定義，請參見財務條例第1.1031（k）-1（g）（4）條。
你需要做多長時間的1031交換？
做1031交易的一個缺點就是你沒有很長的時間來識別和關閉置換物業。
- 45天
在1031交換期間，您有45天的識別期。 在出售您當前的房產後45天內，您必須在交換過程中確定您希望購買的房產或房產。
- 180天
您在出售您當前的房產後有180天時間關閉替換房產或房產。
識別替代物業的規則
- 把它寫在書面上
為了將財產視為替代財產，您必須在第45天結束時以書面形式識別財產或財產。
您必須包含物業的物理描述，物業的法定描述和物業地址。
你必須簽署這份文件。 它通常交付給同一個人，這是合格的中間人，持有第一個財產的收益。 它也可以交付給替換財產的賣方，託管代理人或參與交換的其他人。
- 多少？
在識別替代財產時有兩種選擇。
1.三項屬性規則 -您最多可以識別三種潛在替代屬性。 在這種情況下，物業的公平市場價值無關緊要。
2.百分之百的規則 -在這種方法中，沒有可以識別的最大數量的屬性。 相反，您確定的房產的公平市場價值不得超過您在出售時售出的房產的公平市價的200％。
你可以做多少次1031交換？
IRS對個人可以做的1031次交易的數量沒有設置任何限制。 只要你出售一個物業，然後將該物業的利潤再投資到另一個類似的投資，你就可以做一個1031年的交換，並抵消任何稅務後果。
但是，如果您正在進行大量的1031次交易，您可能會被分類為交易商，您的物業將更像被交易的股票。 在這種情況下，您將不得不證明您正在使用這些房產作為投資，以便繼續進行1031次交易。