槓桿是指利用各種金融工具或借入資金購買和/或增加投資的潛在回報 - 該術語在華爾街和主街房地產市場均有使用。
房地產最簡單的例子就是抵押貸款，在那裡你使用自己的資金來進行購買。在大多數情況下，20％的首付（和良好的信用記錄）讓你100％的房子和你想要的房子。 一些抵押貸款計劃甚至可能讓你減少。
如果你是一名房地產投資者 ，你可能在合夥經營中，合作夥伴可能會把所有的資金都投入其中，或者賣家可能願意為他們正在出售的房產的一些購買價格提供資金。 所有這些都是槓桿的例子
槓桿的例子
假設你一直在一個很好的社區尋找房子。 你會發現2處房產：50萬美元的房子，你需要抵押貸款，10萬美元的房子，你可以直接購買。
情景1：你繼續購買50萬美元的房子，銀行，如果你放下10萬美元或20％，他們會給你400,000美元的抵押貸款。 假設這一地區的房地產年增長率可能達到5％，在12個月內這筆投資價值525,000美元。
情景2：你買了10萬美元的房子，沒有抵押貸款，你也不欠任何人。 如果房地產市場每年上漲5％，在12個月內，您的投資價值105,000美元。
在情景1中，槓桿對你有利，增加了房地產投資的價值。 但是，如果在第一年房地產價格下跌5％，情景1將損失25,000美元。 情景2可能會減少5000美元。
要避免使用房地產槓桿
如果使用得當，房地產槓桿可以成為房地產投資者增加投資回報的有效工具。 關鍵是要避免在沒有適當考慮槓桿風險領域的情況下做出決策。 避免這些高風險的行為，你有更好的機會實現房地產槓桿的成功。
01 - 依靠高層次的欣賞
即使房地產多年以12％至20％的速度升值，依然保持這一速度是一個非常冒險的主張。 它可能會導致您為物業多付款，期望通過升值來實現銷售額的差異 。 如果它沒有發生，你會虧損或更糟。
當你計劃槓桿式房地產投資時，至少在三種情況下：最好; 最糟糕的; 最有可能的。
02 - 結束付款太高
這似乎是一個很好的投資來控制一個非常小的首付的財產。 由於您的現金支出較低，您正在查看這些數字並看到非常高的投資回報率。
問題在於較高的支付與更高的槓桿率。 例如，如果這是抵押貸款，那麼您可以指望每月付款，而藉用的貸款越多，每月付款就越高。
如果市場走軟或者您的房產經歷了高於預期的空置或信貸損失，您可能會發現自己無法維持一開始似乎不錯的高額抵押貸款。 如果你無法做月份，你的投資就處於危險之中。
03 - 讓好的融資導致糟糕的收購
許多投資者因為在高槓桿融資環境中找到必殺技而為一個物業過度支付。 換句話說，僅僅因為你可以用很少的現金支出獲得一個物業並不意味著它是一個好買。 在當前和預期的市場趨勢的背景下查看房地產的價值 。 找到“可比較物”或其他類似的物業。 他們賣了什麼？ 該地區有什麼銷售？
如果房地產價格過高，升值幅度將會微乎其微，甚至會變得更糟。 如果市場回升一段時間，那麼對你而言有些不利。 你的價格過高的財產將是一個巨大的拖累，你不能在不虧本的情況下卸下它。
04 - 忘記現金流是國王
如果只有其中一種“不”的行為出現在你的腦海裡，這是你應該仔細考慮的。 如果你有一件偉大的事情 - 優秀的現金流量 ，那麼在這裡的一個或多個其他項目的判斷錯誤可以忽略不計。
如果你的租金收入減去抵押貸款的成本和費用，每個月都會在你的口袋裡獲得一筆不錯的現金回報，那麼房產今年沒有增值的事實將不會像事件那樣令人擔憂。 但是，如果你所有的房地產投資都減少了，你就會處在很多熱水中。