01 - 房地產投資評估既是量化的，又是定性的
我前幾天看了一下潛在的投資 。 這是一個龐大的四單元多戶住宅物業，整個業主已經在那里呆了三十年。 店主是一位折衷主義的學者，並且散佈著各種各樣的古玩和古董。 這個地方沒有被恰當地細分。 需要更換地毯並修復地板。 移動的基礎已經在地方隆起，並且在各種牆壁上形成了很大的裂縫。
我和我的一些朋友一起參觀了這個地方 - 一對有興趣進入房地產的人。 他們從走進門的那一刻起就寫下了這個地方。 但是當我看到那些凸起和裂縫時，我看到一件事：金錢。 基金會的問題使大多數投資者望而卻步，這會減少競爭並降低定價。
但如何評估這樣的交易？ 或者任何交易，為此？ 我個人將這些考慮分為兩類：
•定量分析：我如何期待房地產作為投資？ 對於這部分，我可以抽出我的計算器，電子表格或評估軟件並運行一些數字。
•定性：我必須問自己“我可以把它關掉嗎？”如果你像絕大多數房地產投資者那樣，那麼你就是兼職人員。 這意味著你將不得不在你的“日常工作”之上處理這個項目，並在之後進行管理。 這部分分析需要一些靈魂搜索; 一個計算器不會幫你在這裡。
02 - 定量 - 使用Cap Rate運行數字
就我個人而言，當我考慮投資時，我傾向於關註三位關鍵人物。 Cap rate ，是這些工具中的第一個。
上限費率就是年度淨收入除以房產價格。 多年來，投資者一直在使用“1％規則”，該規定只是規定房產的月租金收入應該約為您為房產支付的價格的1％。 由於房地產價格的上漲，一些市場已經從這個比例轉移，但在其他市場，您仍然可以找到符合1％規則的房產。 但是，您應該記住的一點是，1％的經驗法則是衡量房產是否每年產生足夠的現金流以支付抵押貸款支出和費用的公平指標。 當然，這裡有很多變數（從稅收到利率到你付的首付比例），但這是一個起點。
03 - 現金流量作為定量評估工具
你關心上限的唯一原因是你真的想要一個簡單的代理投資將產生什麼樣的現金流。 在投資方面，現金是最重要的 - 無視這種計算風險。
估算現金流量需要繪製主要預期現金流出（稅收，本金，利息，費用，空缺，費用和修理），並將其與物業產生的收入進行比較。 您可以通過電子表格或使用房地產評估軟件包來做到這一點。
04 - 作為定量房地產投資分析工具的收益率
反過來，現金流允許您計算房產的預期收益率（ROR）。 收益率是衡量盈利能力的指標; 它衡量項目將產生的現金與您必須投入項目的現金。
你需要一個電子表格或房地產評估軟件來計算這個比率。 我認為這非常有用，因為它讓我可以比較我期望的投資回報和我對其他不同投資合理預期的回報。 例如：如果我在本文開頭描述的財產運行了數字，並且將我反彈回來的8％的回報率肯定會通過。
我預計可以獲得8％的股票投資（風險較低，而且花費很少）。 對於我必須投入這個項目的風險和努力，我預計回報率將在20％以上。
05 - 定性 - 您能否完成項目？
正如我上面提到的，你的計算器在這裡沒有幫助。 這是當你需要看鏡子時，想想你將花多少時間和精力來投入到項目中。
再次，讓我們看看我在本文開頭討論的項目。 假設你將它與類似的機會進行比較; 另一個在同一社區的多戶家庭，但需要較少的工作。 除非第二個提供了相當高的回報率，否則你會在固定器上方抓住這個機會。 但多高？
對於初創投資者，我總是會提出相同的建議：在這方面謹慎行事。 一個你可以完成的項目比你在半途中燒掉的項目要好得多。 在你的舒適範圍內找到一些能夠提供一些體面數據的東西，完成它，然後在下一次轉向更具挑戰性的項目（並希望獲得更多利潤）。
結論：
分析是部分藝術，部分是科學。 請參閱本節中的其他主題以獲取有關評估投資的更多建議。
作者Chris Smith是一位房地產投資者，為投資者和房地產專業人士提供在線參考的創始人，並在Corporate Finance雜誌，Euromoney和Business Journal Network發表文章。