照顧你的租客，你的財產和你的財務狀況
管理出租物業的3種策略
在您能夠為您選擇正確的策略之前，您需要了解需要管理的租賃資產的所有不同區域。
房東的管理責任可以分為三部分：
- 管理租戶
- 管理物業維護和檢查
- 管理財務
1.管理租戶
這是最直接和最明顯的出租物業管理的一部分。 然而，成為一名成功的房東涉及的不僅僅是收取租金。 你必須管理：
- 租金收集 ：設置截止日期。 每週或每月收取租金。 確定滯納金和寬限期。 處理未付租金。
- 租賃協議 ：驗證租賃是否包含您所在州的房東租戶法所要求的所有法律條款。 確保租約與最新版本的法律保持一致。 管理所有租戶的租賃開始和結束日期。
- 租戶篩選 ：廣告空缺。 設置約會。 驗證應用程序的信息。 您也可以確定某些租戶是否合適。
- 搬入 ：簽署租賃協議。 審查規則，要求和規定。 收取保證金和第一個月的房租。 步行通過並註意出租單位的現狀。
- 搬出 ：驗證租約期限是否真的結束。 檢查出租單位的狀況是否有損壞 。 開始尋找公寓的新租戶的過程。
- 租戶投訴：投訴投訴。 制定一個解決問題的遊戲計劃。
- 修理請求：快速響應請求。 優先考慮維修的重要性。 自己做修理或僱人來做。
- 租戶驅逐 ：在驅逐前向租戶發送法律要求的通知。 向法院提出驅逐。 準備支持驅逐理由的證據。
2.管理物業維護和檢查
出租物業管理的第二個主要部分是財產本身。 物業結構需要保持住戶的健康和安全。 您的保險公司也可能要求該結構的某些部分（如屋頂）符合某些標準，否則他們將拒絕為該房產提供保險。
- 維護：切割草坪。 拾起樹葉。 鏟雪。 拿出垃圾。 保持所有公共區域清潔。 確保租戶在任何時候都可以使用自來水，並在冬季加熱。 修理屋頂漏水，管道洩漏，瓷磚破裂，鬆動的扶手，有缺陷的門窗鎖。
- 檢查：您必須處理來自城鎮甚至您的貸方和保險公司的檢查。 鎮檢查是為了確保你的財產遵循某些健康和安全法規。 貸款人和保險公司檢查房產，以確保房產值得他們貸款的金額或他們投保的金額。
3.管理財務
當擁有出租物業時，你將不得不處理的第三部分管理涉及財務。 你需要了解每個月有多少錢，以及多少錢要出去。
- 租金：您每個月收取多少租金。
- 按揭付款：你每月在抵押貸款上支付的款項 。
- 保險：您支付多少錢以確保您的財產安全。
- 稅：你的年度財產稅是什麼。
- 公用事業：如果租戶不負責支付公用事業費用，那麼該物業每月的水，氣和電費多少。
- 費用/罰款：您可能需要為物業檢查或法庭費用支付費用。 意外的財產維護問題的罰款。
3租賃管理策略
既然您了解了需要管理的出租物業的各個方面，那麼您可以確定如何管理這些區域。
主要有三種方法：
- 自己動手管理
- 一半你自己/一半外包
- 完全外包管理
1.自己動手管理
在這種管理方法中，你對所有事情負責，因此，DIY。 你是收取租金，鏟雪和提交稅款的人。
優點
- 總量控制：作為出租物業的所有者，您是企業主。 當你自己做這件事時，你知道你的業務的所有部分正在發生什麼。
- 快速意識到問題：由於您掌握了管理的各個方面，因此您可以在發生問題時立即看到問題。 不幸的是，因為你負責你的財產的所有事情，你仍然可能無法立即解決這個問題。
缺點
- 缺乏知識：不可能成為一切的專家。 如果你聘請了一位會計師來提交稅款，而不是自己做，會計師可能會收到幾個你不知道的扣除項目。 如果您聘請律師準備您的租賃協議，而不是準備自己的租約，律師可能會包含您忽略的某些州房東租戶法。 如果您聘請專業人員在您的財產上安裝屋頂，而不是自己安裝屋頂，則可能不必處理屋頂洩漏。
- 壓倒一切：對所有人來說所有的東西都會變得太多。 既然你對一切負責，你可能更容易犯錯誤。
最適合
- 擁有少量出租單位的業主。
- 以前擁有企業的房東。
- 擁有租賃管理經驗的業主。
- 想要控制的斗地主。
2.一半自己動手/一半外包
在這種管理出租物業的方法中，您管理您認為您擁有專業知識的領域，然後外包您感覺不舒服或根本沒有管理慾望的領域。
- 外包法律問題
例如，您可以決定將任何涉及法律事務的租賃管理問題外包出去。您可能對管理財產的財務狀況，日常維護和租戶投訴感到很高興，但在涉及法律問題時卻感到非常不舒服。 在這種情況下，您可以聘請律師處理任何出現的法律問題。 這可能包括起草您的租賃協議，以使其符合您所在州的所有房東租戶法律並處理所有租戶搬遷。
- 外包維護問題
在這種情況下，您會聘請勤雜工或大廈主管處理所有維護問題，但會自行處理所有其他管理義務。
優點
- 釋放時間：如果你沒有做任何事情，你會有更多的時間，週期。 你如何使用這個時間取決於你。 您可以珍惜與家人更多的時間，也可以利用這段時間尋找更多的投資機會。
- 有專家：你放棄了對某些地區有希望了解你的人的控制權。
缺點
- 依靠他人：你相信這些人知道他們在做什麼，並且他們有你的最佳利益。
最適合
- 出租單位數量不斷增加的斗地主。
- 平均房東。
3.完全外包管理
在這個管理策略中，你擁有這個財產，但不想成為一個動手的經理。 你覺得你的優勢在於財產選擇，而不是管理日常運營。 您將聘請物業經理或物業管理公司。 物業管理公司可以處理所有事情，包括租戶甄別，租戶入住，租金收取，維護和修理，搬遷租戶和租戶搬遷。
優點
- 免於每日頭痛：您不必在凌晨兩點撥打電話，隔壁鄰居正在大聲播放他們的音樂。 您將承擔最低限度的責任，但您負責的決定通常是最重要的決定，例如給予承諾開始租戶驅逐。
缺點
- 成本高昂：物業經理每年將花費數万美元。 您擁有的租賃單位越多，其成本就越高。
- 管理不善可能會破壞您的業務：您正在將您的業務以及您的生計置於別人的手中。 很難找到像你一樣關心你的成功和失敗的人。 您必須確保徹底篩選任何未來的管理人員，並在事態惡化時制定明確的退出策略。
最適合
- 遠離租金的地主。
- 擁有大量出租物業的斗地主。
- 物業投資者多元化投資。