買得好，快速出去，相信你的團隊
翻轉房屋意味著什麼？
翻轉房子意味著你為了獲利而買房子的目的是為了銷售它，通常很快。
這不是一個長期的買入和持有策略。 出售物業超過您購買它並不一定意味著您會獲利。
例如，您以20萬美元的價格購買一棟房子，並進行價值5萬美元的翻修。 如果您以240,000美元的價格出售房屋，這比您購買房屋的價格高出許多，那麼當您考慮裝修費用以及持有房屋和出售房產的額外費用時，您實際上會賠錢。
什麼類型的財產可以翻轉？
被翻轉的最常見的財產類型是一個家庭房屋。 但是，幾乎任何類型的房地產都可以翻轉獲利。 這包括：
- 多戶住宅 ：翻新機會包括翻新現有單位或增加額外單位，以使該物業對潛在買家更有價值。
- 混合用途物業：這可能涉及對零售空間，住宅空間或兩者進行裝修或添加。
- 零售物業 ：對空間進行翻新以滿足特定需求，例如餐廳，沙龍或綜合商店。
- 土地 ：進行分區過程以獲得特定用途的批准，例如住宅或零售。 獲得分區批准可能是一個漫長的過程，具體取決於該城市建築部門如何快速輕鬆地進行合作。
關鍵1：以合適的價格購買
你在購買上賺錢。 如果你從一開始就投入太多資金，最終翻新房屋的效果並不重要，但賺取利潤將會更加困難。
確定修復後的價值 - 抗逆轉錄病毒療法
你正試圖確定你有多少能夠購買該物業以賺取利潤。 因此，你需要反向工作。
您需要做的第一件事是確定屬性的修復後值。 這是您在完成所有物業裝修後相信家庭將值得的。
您需要查看該地區可比物業的最近售價。 雖然查看可比公司不是一門精確的科學，但它可以幫助您了解家庭價值。 如果你的家是四床，兩浴殖民地，你會想看看在去年銷售的類似大小的殖民地。 您需要對某些因素進行調整，例如：
- 平方英尺：兩間房屋可以有相同數量的床和浴缸，但可以有1000平方英尺。
- 裝修質量：查看裝修過程中使用的材料。 這是目前買家在尋找什麼？
- 地點：鎮的一些地區會比其他地區好：學區更好，街道更安靜。
- 土地面積：更大的土地將更有價值。
- 設施：家裡有中央空調，地下游泳池，完成的地下室還是主人套房？
一旦你看過可比的屬性，你應該能夠想出一系列一旦你完成整修你的家庭將是值得的。 這是修理後價值。
減去你的成本
為了以合適的價格購買物業，你需要確定你相信你會花多少錢在家中。
- 收購成本：包括產權保險，家庭檢查，律師費，調查，銀行費用，記錄費用：契據和抵押。
- 建設成本：來自城鎮的許可證，材料成本，勞動力成本。
- 持有成本：保險支付，稅收，任何貸款支付，可能的公用事業成本。
- 結束售價：律師費，可能是房地產轉讓稅，房地產經紀人，記錄費用：契據和抵押貸款，城鎮檢查費用：可能的入住證書 ，CO，如果城鎮需要，買方信貸：買方的房屋檢查員會發現房產錯誤，所以買方可能會要求您提供貸款來解決這些問題。
你的利潤動機是什麼？
你可能沒有經歷所有的工作和翻轉房屋賺5000美元的風險。 因此，您必須從翻轉中確定您的理想利潤目標。 當所有的事情都說完後你願意賺20000美元嗎？ $ 50,000個？ $ 100,000個？ 知道你想要做多少將幫助你確定你能買得起房子的價格。
你也應該知道，你可能需要為你賺取的任何利潤支付資本利得稅。 根據你的收入標準，你可能不需要支付任何費用，或者可能需要支付20％的利潤給山姆大叔。 您可以通過執行1031交易所來推遲這一成本。
確定理想的購買價格
現在您已經確定了物業的修理後價值，與翻新物業相關的近似成本以及您想要生成的金額，您可以確定您願意為物業支付的最高金額。
修復值後
- 減少成本
- 減利潤動機
=理想的購買價格
這是您提出報價並希望它被接受的地步。 你經歷了很多工作才能達到這個數字，所以不要被房地產經紀人告訴你，如果你提高你的報價，這個房產是你的。 你為該物業支付的每一美元多少錢都是你正在失去的潛在利潤。 請記住，你是你購買的錢。
關鍵2：快速退出
翻轉房地產的目標是賺取利潤並儘快實現利潤。 任何好的投資者都知道，房地產市場可以扭虧為盈。 任何數量的因素都會顯著降低您的財產價值。 這包括：
- 利率上升：當利率很高時，人們不能在家中花費太多。 它減少了他們的購買力，因為他們每月的按揭還款額會更高。 隨著利率上升，房價將下降以適應購買力的下降。
- 季節變化：在孩子們失學的夏季，家庭購買季節達到高峰。 在新學年開始之前，家庭想要搬家。 如果你無法在早春/夏季的高峰時段上市，那麼最終你可能會花費很多錢。
- 庫存 增加 ：可能影響房屋價值的另一個因素是該地區的庫存過剩。 這種情況發生的一個原因是，如果一個大城市的公司關閉，人們開始把他們的房子放在市場上，以便他們可以搬遷。 只有這麼多的買家3臥室，2浴室250,000美元的牧場家。 如果市場上有五種，您可能不得不降低價格以快速銷售。
- 在該地區沒收或賣空：不幸的是，你無法控制你的鄰居。 該地區的賣空和止贖將會降低您的房屋價值。
- 自然災害：你也無法控制大自然。 颶風，龍捲風和野火可能會破壞地區，使房價平穩下跌。
- 較低的學校評級：如果學校系統評級下降，鄰里對於潛在買家將變得不太可取。
- 經濟蕭條：當經濟崩潰時，房價也是如此。 能夠購買房屋的人越來越少，而那些希望少花錢的人也能夠購買房屋。
- 環境問題/電力線：土壤中的氡或其他化學物質含量升高，後院或通過城鎮的管道正在建設電力線，這將導致以高價出售房屋的難度加大。
關鍵3：你所工作的團隊可以製造或破壞你
成功的財產翻轉快速完成，並以正確的價格完成。 聘請錯誤的承包商，設計師或房地產經紀人可以快速翻轉翻牌。 理想的情況下，在您關閉酒店之前，您需要有一組值得信賴的人員，以免浪費時間。
設計師
如果您打算聘請設計師進行裝修，則需要確保他或她熟悉該區域。 你想做的最後一件事是過度改進。 並非每個家都需要加爾各答大理石和巴西硬木地板。 你可以用偉大的平面圖和乾淨的設計來賺錢。 廚房和浴室賣家出售，但大多數買家不知道400美元的水龍頭和40美元之間的差異。
了解市場還將有助於確定買方在這個領域尋找什麼樣的買家。 該地區是否吸引了很多單身，新婚夫婦，有小孩的年輕家庭，成立家庭或空巢老人？ 這將有助於確定翻新的最佳方法。 你應該添加另一間臥室嗎？ 專注於孩子們的家庭房間？ 主套房是否會成為主要抽籤？
承包商
這包括電工，水管工，側板，屋頂工，HVAC承包商，油漆工，攤舖機和其他任何您可能需要的工具。 您希望獲得多個出價，以便獲得最優惠的價格，但您也希望查看憑據，因為最優惠的價格並不總是最優質的工作。 你可能會認為你在開始的時候得到了很高的價格，但是會花費更多的時間和金錢來解決承包商的低劣工作。
確保承包商了解必須在城鎮進行裝修的必要許可證。 該鎮需要多長時間處理許可證？ 是否有任何必須批准的分區問題？ 與城鎮有關的許可問題可能會導致數月的工作量並迅速減少任何潛在的利潤。
承包商也因“低估”工作要花多長時間而臭名昭著。 確保您與承包商完成工作的最後期限。 您還應該在預算中為這些未按時完成的工作提供應急基金。
房地產經紀人
你會與房地產經紀人出售還是試圖自己出售房產？ 如果你與房地產經紀人一起出售，記得在出售時考慮他們的佣金。
在選擇房地產經紀人時，您必須確保他們知道您試圖出售房屋的市場。 即使你過去曾與房地產經紀人合作過，但他們可能不適合那個特定的市場。
此外，許多房地產經紀人僅僅對快速銷售感興趣，並不一定以最高的價格出售房屋。 確保你已經完成了你自己的研究，並且你對房地產經紀人覺得你可以買房的號碼感到滿意。 你想要快速銷售，但你也不想在桌子上留下太多錢。