- 位置
- 金融
- 維修
- 當前市場
評估該物業的位置
在評估潛在投資物業時，地點是要考慮的最重要事項之一。 它可以幫助您對該房產多年來潛在的升值進行有根據的猜測。
例如，房地產大師羅伯特清崎談論在大學社區附近購買收入房產的好處。 原因是，租戶總是有充足的供應，學生的父母通常會支付租金，而且由於該地區的可取性和對公寓需求的增加，您通常可以收取較高的租金 。
鄰里是什麼樣的
- 是郊區還是城市？
- 它靠近零售商店，交通樞紐，醫院和學校嗎？
- 什麼類型的租戶會想住在那裡？ （家庭，老人，單身人士，中產階級等）
- 該地區有充足的租戶嗎？
- 它接近你目前的住所嗎？ 如果距離很遠，您將不得不考慮通勤費用和生產力損失帶來的機會成本等方面的差旅費用。
- 鄰里是否穩定，擴張還是下降？ 有很多空置物業還是有很多新建？
- 你看到未來增長的機會嗎？ 例如，一條連接大城市的新鐵路線正在建設中，或者一家新公司正在搬遷到該地區並創造新的就業機會。 這些可以顯著增加位置的可取性。
評估物業的財務狀況
了解你的預算
- 你能投入多少錢？
- 你能承受多少損失？
- 如果你需要額外的資金，你會從哪裡得到這些資金？
- 你每月的按揭還款和利率是多少？
看看房產的價值
- 要求查看房產的實際收入和費用表。 如果沒有可用信息，請確保您能夠合理預測運營成本。
- 計算物業的淨營業收入（NOI） 。
- 你所在地區的標準空置率是多少？
- 該物業的預計租金是多少？
- 保險費用是多少？
- 多少稅？
- 物業維護費用是多少？
- 你是否確定了你的市場的資本化率（Cap Rate） ？ 如果您不知道您的市場上限價格，您應該諮詢當地的房地產經紀人。
- 一旦您確定了上限匯率，您現在可以將上限匯率除以上限匯率並獲得該房產的當前價值。
- 你做過比較市場分析（CMA）嗎？
- 該地區有什麼可比較的房子賣？ 無論您是購買出租物業還是想要翻房，您都會希望確保您的物業不會超支。
評估哪些修理是必要的
你喜歡什麼修理？
- 你是否想要一個只需要一層油漆和新地毯的房產，是否可以進行適量的工作，或者是否對腸道修復（新的管道，電氣，地板，牆壁等）感到舒服？
你可以承擔做這些修理？
- 維修費用會有很大的差異，取決於您是否可以自己做，或者您需要雇用其他人來做。
- 您的材料和工藝的建設預算也會有很大差異，取決於您是否正在翻新一百萬美元的住宅或五萬美元的出租物業。
- 另一個一般的經驗法則是，修理總是比您計劃的花費更多。 如果你聘請承包商，兩週的工作通常會變成四周。 即使你自己進行修理，成本也會失控。 例如，您計劃以800美元的價格在一個房間內放置新的干牆。 當你打開牆壁，你會發現白蟻的侵襲，不僅需要消滅，而且還要重新構築牆壁。 這些意想不到的費用會很快加起來。 您不僅會受到更高的建設預算的打擊，而且還會支付額外的融資成本，稱為“軟成本”，以在這些額外修理完成時支付空置物業的抵押貸款，房產稅和保險。
評估與當前市場相比的投資
在經濟衰退期間嘗試翻轉McMansion並不是最容易的事情。 在經濟衰退時期，購買一個封閉的房產出租給租戶可能是成功的更好的選擇。 你需要看看現在房地產市場的趨勢，並相應地調整你的計劃。
如果你購買了McMansion，並有資金持有它七年，直到你可以出售它為贏利，那麼，是的，它可能是一個很好的投資。 購買房產時要考慮的另一件事是其轉售價值。 非常理想的資產是那些無論市場如何都可以輕鬆買賣的資產。 他們總是需求。 將它們視為必需品，如麵包和水。
人們不需要有地下游泳池和電視放映室的房子。 人們需要一間乾淨的浴室和一個堅固的屋頂。 你希望你的財產吸引最多的人，所以你有最多的準租戶和買家。