商業銀行在承保時非常謹慎。 由於購買者的個人信用歷史在商業貸款中很少重要，因此他們使用其他標準來作出貸款決定。 商業地產是為了獲得收入而購買的，因此流行的標準之一是查看收入是否足以支付抵押貸款並為藉款人留下利潤。
當貸款人查看公寓或多戶住宅時，是否授予抵押貸款以及多少可以使用DSCR或債務服務覆蓋率來確定。 這是一個簡單的計算，但非常重要。 貸款人並不十分關心個人信用評分或所有者的歷史。 投資的目的是投資回報率，投資回報率和現金流量，所以現金流量是首要考慮因素。
事實上，投資者應該重視貸款人的關注，以確保公寓項目的現金流量計算是正確的。 他們會希望看到顯示收入和支出的財務數據。 然後，他們將確定這些數字是否會持續到未來，或者可能會變得更好或更糟。 當數字顯示現金流量足以償還債務時，它會驗証投資者的投資選擇和估值技巧。
雖然有很多地方可以看到如何通過項目和抵押貸款金額來計算DSCR，但買家更希望知道他們可以在他們正在考慮購買的項目上藉多少錢。 投資者做他們自己的計算，並期待他們選擇的貸款人驗證他們提出的數字。
投資者和貸款人在這方面有著共同的目標。 該項目是否有足夠的盈利來償還剩餘的足夠利潤的債務？
我們將從兩個方面來看待這一點，獲得當前的DSCR並用貸款人所需的DSCR評估房產。 該計算使用共同貸方最小可接受的DSCR 1.20來回到該數額。 然後我們會做另一個方向，獲得DSCR。
難度：一般
所需時間： 20分鐘
就是這樣：
- 在減去空缺和信貸損失後確定現金流量或總營業收入。
租金總計187,000美元/年 - 9％的空缺和信貸損失（16,830美元）= 170,170美元
- 然後通過減去運營和管理的所有其他費用（ 包括稅和保險）來獲得NOI或淨營業收入 。
總營業收入 - 所有費用= NOI或淨營業收入
$ 170,170 - 72,470（費用）= $ 97,700 NOI
$ 97,700 / 12個月= $ 8142 /月NOI
- 如果貸方使用最低可接受的DSCR 1.20，那麼每月8142美元將不得不是每月按揭貸款的1.2倍。 為了達到最高支付額，有必要將8142美元除以1.2。
每月淨收入8142美元/最低1.20美元DSCR =每月最高6785美元的按揭付款。
- 現在只需確定目前的利率是多少。 如果這位買家可以預計30年期貸款的利率為6.875％， 抵押貸款計算器會告訴我們貸款人可能願意貸款約1,032,836美元 ，因為貸款和利率將導致本金和利息支付6785美元/月，最低1.20 DSCR。
大多數抵押貸款計算器會讓您輸入付款，利率和時間來計算貸款金額。
- 當我們開始時，我們知道我們使用DSCR支持抵押貸款額度，因為我們是買家想估計可以藉到多少貸款來抵押我們正在評估購買的房產。 但是，我們只需要知道當前項目的費用和抵押支付就可以進行DSCR計算。
223,000美元NOI / 172,000美元年度抵押貸款支付= 1.30 DSCR
在這種情況下，1.3比1.2好，所以可能是可以接受的DSCR。 但是， 如果正在對一個運營項目尋求新的貸款 ， 那麼當前的NOI就會像我們剛開始時那樣被用來查看抵押貸款的數量。
當數據有效時，投資者和貸款人可以對項目融資和未來盈利能力感到滿意。
你需要什麼：
- 該物業的收入和支出細節。
- 抵押計算器。