資本化率是房地產投資者在評估房地產時所使用的流行工具。 它們也用於幫助確定商業物業的正確上市和銷售價格。 在與房地產投資者客戶合作時，代理和經紀人需要能夠幫助他們確定創收房地產的要價的理由。
創造收入的商業和租賃房地產依賴上限率來幫助評估房地產。
了解可比較房地產的要價和資本化率可以幫助您的客戶確定所需的淨收入，以證明所支付的價格合理。 並非所有投資者都能夠快速掌握上限利率，並且如果您能夠幫助他們將上限利率用於房地產定價或估值，那麼您可以證明自己的價值和專業知識。
難度：容易
所需時間： 5分鐘
就是這樣：
- 獲取該地區可比較近期出售物業的資本化率 。
- 將資本化率乘以房地產價值以確定需要證明價格的淨營業收入。
例如：可比公寓大樓的上限率為12％，或者.12，並且在購買對價中的要價為30萬美元。
$ 300,000 X .12 =淨收入$ 36,000，這將需要證明這個要價。
你需要什麼：
- 計算器
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這些是基礎知識。
為了幫助理解商業房地產投資者使用上限的原因，我們來看看多戶房產投資的大圖。
規模經濟：由於規模經濟，多戶住宅特別是公寓提供一些降低成本的優勢。 通過在一個地點多個單位並且通常在同一屋簷下，從市政服務到維修等各個環節都可節省成本。
建造公寓的單位也要便宜得多。
減少空置率損失的影響：如果您擁有一個單獨的家庭出租房屋並且空置兩個月，則您的租金收入將全部損失。 如果是雙面打印，則為50％，而四重打印為25％。 但是，如果你擁有一套100套公寓大樓，那麼這兩套房屋空置兩個月只會讓你失去1％的租金收入！
貸款人使用限額：當你在你的私人住宅獲得抵押貸款時，這些都是關於你的信用記錄和收入。 談到商業貸款，更多的是關於淨收入和抵押貸款的支付。 通常有多個投資者的主人，他們的信用評分在大多數情況下甚至沒有考慮到。 該物業的財務表現是主要的貸方標準。 如果房產狀況良好且數字有效，那麼大多數情況下都會發生貸款。
那麼如何看資本利率？
事情是，財產的上限率有很多因素。 特別是管理和運營成本以及當前的租金將決定淨收入。 因此，如果租金低於市場價值或費用高於他們需要的水平，那麼上限率可能無法準確反映房產的價值。
這是買家發現便宜貨的方式。 比方說，一個公寓項目業主已經開始討厭定位和採訪新租戶。 這位業主一直很樂意降低租金，以保持單位的優質租戶。 因此，租金可能遠低於其他租戶現在願意支付的租金。 購買物業並讓租約到期，提高租金和更換租戶將會大大改變淨收入和上限。
另一方面，如果目前的業主不看他們的費用，費用可能會高於他們應有的水平。 假設他們支付的管理費用，員工費用和維修費用超過了必要金額。 只要將這些費用合併就可以產生巨大的影響。
這裡的教訓是，上限率是衡量業績的標準，而不是價值保證。
檢查租金和開支以尋找機會。