一個快速和有利可圖的銷售提示
證件
收入和費用報告：您希望確保在將您的出租房地產出售之前，您已經掌握了所有的財務信息。
準備收入和支出報告將使您和任何潛在買家更好地了解您的房產價值。
收入：包括在收入和支出報告中，您需要記錄該物業每月和每年收到的所有收入。 這可能包括租戶的每月租金付款，以及從停車位，洗衣機和乾衣機使用或付款的任何額外租金，如果您有幸在您的財產上擁有廣告牌或手機塔樓。
費用：收入和費用報告還必須包括您在一年中花費的錢。 這可能包括：
- 財產稅
- 保險付款
- 水和下水道費用：如果您負責水電費。
- 電費：如果你負責水電費。
- 煤氣費：如果你負責水電費。
- 石油收費：如果你負責公用事業。
- 維護 ：大多數投資者和/或房地產經紀人會估計維護的百分比。 傳統上，這一數額佔總營業收入的 5％。 維護費用將根據酒店的大小，酒店的年齡和外部空間的數量而有所不同。 它可以包括諸如景觀花費，修理或更換過時或失效固定裝置的費用，門鎖，窗戶，破碎的瓷磚，管道洩漏，屋頂漏水或搖晃的欄杆等。
- 空置成本：大多數投資者也將佔空缺因素。 根據房產類型的不同，您可以預計這個數字在總營業收入的5％到10％之間。 空置成本可能包括推銷物業的成本 ，例如為您的租賃刊登廣告，以及持有物業的成本 ，例如稅收和保險。
收集有關收入，支出和財產管理的文件
來自收入和費用報告的項目：在您將出租物業上架出售之前，您需要查找收入和費用報告中包含的物品的印刷本。 您將希望收集上一年的這些聲明。 這可以包括所有公用事業賬單，保險單，財產稅，抵押貸款，租金，維護費用等等。
您應該將所有這些收據掃描到計算機中，以便您還可以獲得這些收據的數字副本。 這樣可以更容易地將物品發送給潛在買家，律師或房地產經紀人，因為您已經以電子方式提供該物品。
所有適用租賃的副本：您需要收集當前租戶的所有租賃協議副本。 這將用於驗證當前的租金付款以及租賃期限。
近期對房產的任何改進清單：您應該列出近年來您對該物業所做的任何改進清單。 例如，你有沒有穿上新的屋頂，更換爐子還是裝修廚房？ 您還需要包括工作完成的大致日期以及可能的改進近似值。
在你的改進列表中，你會想添加描述性的形容詞。 例如，不是說裝修好的廚房，而是說裝修好的廚房可能更具吸引力，包括灰色搖床風格的櫥櫃，極地白色花崗岩和斜坡地鐵後擋板。
另外，你還應該找到已完成工作的任何證明。 這可能是發票副本，工作合同或其他收據。
通常情況下，房地產經紀人將在為您的房產編制房源詳情時使用此列表。 因此，這個清單應該盡可能地全面。
任何許可證副本：您首先要做的是確保您的房產沒有開放許可證。 根據你的城鎮，你可以親自，通過電話或在線提出這個請求。 這被稱為公開公共記錄請求。
如果該物業有任何開放許可證，您可能需要在出售前關閉它們。 您需要確定需要完成哪些工作，聘請授權承包商完成工作，然後讓鎮上的檢查員出來並確認工作已完成，以便他們可以關閉許可證。
您應該收集或獲取該物業已完成的任何工作的所有許可證的副本。 你的城鎮應該能夠向你提供所有記錄在該物業的許可證的副本。
確定盈利潛力
你應該評估你的財務狀況，以便獲得如果你賣掉你的財產，你可能賺取多少錢。
1.你的抵押貸款多少錢？ 你有任何預付罰款嗎？
2.了解您在出售物業期間將負責的成交費用。 這可能包括出售房地產轉讓稅，房地產經紀人銷售佣金，錄音費和律師費。
3.知道你的稅收基礎是什麼，以便你知道你將欠多少稅。 與你的會計師談談，以確定你的稅收基礎。
一般來說，您的基礎將是在某一年未進入註銷狀態的所有財產支出，例如購買價格，成本收益和改進，減去多年來您已折舊的折舊額 。
4.知道你的財產的粗略市場價值是多少。 你應該在去年找到兩個或三個在您所在地區銷售的類似房產。 您可以使用這些數字來粗略了解您的房產應該出售的價格範圍。
5.拿出你的財產的粗略市場價值，減去你的抵押貸款餘額，減去出售你的財產的成本，以確定你在出售時會帶走多少錢。
6.然後你需要確定你將在資本利得稅中欠多少錢。 要做到這一點，你會拿你的財產的銷售價格減去你計算的稅收基礎。 這個數額將決定你欠資本利得稅。 確保你與你的會計師談話，因為可能出現的情況是你在出售時只有很少的錢，但是由於在財產所有權期間採取了折舊註銷的辦法，所以在資本利得稅方面明顯更多。
保養
延期保養：在出售之前，您會希望盡可能讓您的財產看起來更好。 這是解決您一直在推遲的維護問題的時候了。 這可以包括繪畫公共區域，改善景觀或遏制吸引力，修復跑馬桶或小水龍頭中的水滴。
資本改進 ：您還需要確定在出售前完成任何資本改進是否值得。 改進會產生比成本更大的回報嗎？ 例如，您是否能夠以低於市場價格的價格在該房產上鋪設新屋頂？
向房產投入更多資金是否有意義？ 如果你不做這樣的改進，它會減少銷售的可能性嗎？ 屋頂，腐爛的甲板或牆壁上的洞是否會阻止某人購買該物業？
一般提示
通知租戶：當您的出租物業實際上在市場上時，準買家在查看物業時必須能夠輸入至少一個出租單位。 因此，您必須確定如何以及何時通知租戶您正在出售物業。 根據您的財產大小，您可能不必通知所有租戶您有意出售該物業。 您只需通知想要向潛在買家展示的公寓的租戶。
有時租戶聽到房產正在出售時會感到恐懼。 他們擔心他們在出售時會流離失所。 他們也擔心新房東如何管理房產。 有些租戶也會以此為契機向地主發洩合理和不合理的問題，因此請小心讓租戶與潛在買家互動。
填寫任何空缺職位：在出售之前，您理想地將擁有100％的入住率。 如果你有空缺，不要偷工減料，盡快填補空缺。 確保您仍然按照您的完整篩選流程 。
如果你的財產不能很快賣出，你將被任何租客置於物業中。 您也不希望將問題租戶置於可能會損壞財產的財產中，因為它需要盡力而為。 最好有一個空房子，而不是一個壞房客。
面試房地產經紀人 ：你需要找一個房地產經紀人來列出你的房產。 如果你已經有一個你曾經與之合作過的房地產經紀人，並且感覺很舒服，那麼你就全部定下來了。
否則，你將需要採訪幾家房地產經紀人。 尋找房地產經紀人誰是專門從事房地產類型和銷售地區是非常重要的。 單戶住宅或公寓可能不需要如此專業化的人，但對於多戶住宅，零售物業，混合用途物業或其他更獨特的投資，您希望尋找一位成功銷售您想要出售的房產類型的人。 想想它，就像律師專注於某些領域，如離婚，稅務申訴或公司法一樣。
何時投放市場？ 投資物業並不遵循與將主要住宅出售給房主的規則相同的規定。 由於家庭在新學年之前嘗試進入新家園，因此春季住房市場正常。
一般來說，您可以在一年中的任何時間投資物業。 在假期或夏季，您可能會看到較低的活動。