在您的投資性房地產中投入大租戶的7條提示
遵守法律
房東必須平等對待所有準租戶 。 有一項法律被稱為“ 聯邦公平住房法” ，旨在防止在與住房相關的任何活動中對某些人的歧視。
總之，你不能根據：
- 種族或膚色
- 國籍
- 宗教
- 性別
- 家庭狀況 （有孩子的家庭）
- 失能
此外， 許多州都有自己的公平住房規則，您必須遵守，因此請確保您了解並遵守當地法律。
2.選擇一個信用良好的租戶
你想尋找一個經濟負責的租戶。 如果他們有責任支付賬單，他們很可能會按時支付租金並對您的公寓負責。 檢查租戶的財務狀況有兩個步驟：
A. 確認收入：
- 理想情況下，你會希望找到一個月租金至少為月租金三倍的租戶。
- 詢問他們的工資單的副本。
- 直接致電雇主確認他們的工作，就業時間，出勤記錄和每月收入。
- 他們是否有按時付賬的歷史？
- 檢查他們的收入與負債比率。
- 即使他們的收入是月租金的三倍，你也必須考慮他們擁有多少債務。
例如：租金是每月1000美元。 租戶A月收入3000美元，但每月還款2400美元。 儘管每個月都有收入，但這個房客可能會有更困難的時間。 租戶B每月2500美元，但沒有債務。 即使他們的收入不是月租金的三倍，這個租戶也可以成為支付租金的優秀候選人。
- 尋求事先驅逐 ，民事判決或破產。
3.進行犯罪背景檢查
犯罪信息是公開記錄，可以在各法院查看。 這項檢查將會出現嚴重和輕微的違規行為。 您需要租戶的姓名和出生日期才能運行一個。 請記住，有犯罪記錄的人可能會試圖偽造這些信息，因此請務必檢查一個有效的ID以確認他們是誰，他們是誰。
徹底的刑事檢查將包括：
- 聯邦法院記錄搜索
- 全州範圍內的犯罪記錄搜索
- 縣刑事法院搜查
- 懲戒罪犯搜查部
- 性罪犯數據庫搜索
3注意事項：
- 某些州，如加利福尼亞州，禁止地主以某種刑事定罪歧視租房者。 作為房東，您可能會有更容易的時間證明您拒絕有毒品或暴力犯罪定罪的潛在租戶，而不願意拒絕租戶並獲得50張超速罰單。 這是因為毒品或暴力犯罪可能危及其他租戶的安全。
- 沒有全國性的犯罪記錄數據庫，因此可能很難進行徹底的背景調查。
- 自己做犯罪檢查可能非常耗時。 最好僱用一個有信譽的租戶篩選公司為你執行這項檢查。 它通常可以與信用檢查結合使用，當然還有額外的費用。
4.看看租戶的租賃歷史
如果可能的話，你應該與至少兩名佃戶的先前地主交談。 這是因為，如果申請人是租戶的問題，目前的房東可能想要讓租戶離開他們的手，並且可能不那麼誠實。
你應該問的問題：
- 租戶是否按時支付房租 ？
- 此舉的原因是什麼？ 房客是否因不付房租或違反房東規定而被驅逐？
- 搬家前，租戶是否有30天的通知？
- 他們如何保持他們的公寓？ 他們是乾淨的嗎？
- 除了正常磨損之外，他們是否對公寓造成任何損壞？
- 他們是否尊重鄰居？
- 他們經常抱怨嗎？
當然，如果申請人是第一次租房者， 學生或剛畢業的學生 ，他們可能沒有租賃記錄。
在這種情況下，您可以要求共同簽署人簽署租約。
5.選擇一個穩定的租戶
在他們的申請表上，看看租戶的先前地址和就業歷史。 他們經常移動或轉換工作嗎？ 如果他們經常移動，這種模式很可能會繼續下去，你很快就會再次出現空缺。 如果他們沒有顯示出一致的工作，他們可能無法在三個月內負擔得起這間公寓，而且您將從零開始尋找租戶或者處理搬遷事宜。
6.每間臥室最多兩人
每間公寓的人數越多，噪音越大，投資的磨損也越大。 雖然HUD沒有關於每間臥室居住人數的具體規定，但根據“公平住房法”，每間臥室最多兩人的規則被認為是合理的，但以下情況除外：
- 州和地方法律：
- 如果州或地區有特定的住房代碼，則房東必須遵守。
- 住宅的大小和配置：
- 500平方英尺的臥室可以容納比250平方英尺的房間更多的居住者。
- 一個有起居室和書房的單位可容納更多的居住者，而不是沒有居住者。
- 年齡和兒童人數：
- 拒絕出租給兩名帶嬰兒的成人單臥室的成年人可能被認為是歧視性的，但拒絕出租給兩名帶有青少年的成年單臥室成人將被認為是合理的。
- 您可以為每個公寓提供最多人數，但是您無法為每間公寓提供最多的兒童人數。
- 化糞池/下水道系統的局限性：
- 如果系統的容量只能容忍住宅中的一定數量的居住者。
7.相信你的本能
你可以在世界上做所有的篩選，但有時你的直覺是最好的性格判斷。 您可能會覺得有一位租客在紙上看起來不錯。 後來發現租客一直在使用別人的身份申請公寓。 相信你的篩選，但不要忽視你的直覺。