在租戶篩選中運用犯罪歷史
從犯罪記錄看9件事
- 個人是否被定罪？：因犯罪而被捕，實際上被判定犯罪有很大區別。 逮捕並不會讓你犯任何罪行，所以如果你試圖以逮捕為由拒絕一名准租戶，請小心。
- 什麼是犯罪？：租戶實際犯下什麼罪行？ 你了解犯罪的性質嗎？ 如果沒有，請向律師或警務人員澄清。
- 犯罪有多嚴重？：未來的租客是否必須為他們所犯的罪行繳納罰款或服刑實際的監禁時間？ 他們是從商場裡偷了一件襯衫還是他們開槍射人？
- 近期是如何發生的？：佃戶去年是犯罪還是20年前發生？
- 有多少罪名在那裡？：未來的租戶是否有一個犯罪行為需要考慮，或者他們是否有一長串的犯罪行為？
- 犯罪行為多年還是聚集一個時期？：如果存在多重犯罪，它們是否都發生在同一時間，或者犯罪行為發生在幾個不同的年份？
- 它能否讓其他租戶陷入危險之中？：潛在租戶犯下的犯罪性質是否會讓其他租戶面臨風險？ 一些例子可能是毒品交易，強姦，猥褻兒童或毆打和毆打。 房東負責維護其租戶可以居住的安全環境 。
- 犯罪行為是否會影響租戶的付租能力：租戶的犯罪歷史是否會影響其支付月租金的能力？ 如果租戶沒有過去或現在的工作，您有權拒絕租藉這位租戶，因為他們無力支付租金。
- 犯罪行為能否將出租物業置於危險之中？：房東有責任保證其出租物業的安全。 租戶的犯罪記錄是否會使租賃資產面臨風險？ 這方面的一些例子可能是縱火或破壞 。
你能拒絕給任何租戶提供犯罪記錄嗎？
否。根據“ 聯邦公平住房法” ，拒絕任何具有任何類型犯罪歷史的潛在租戶的住房政策將被視為歧視性政策。 房東被允許制定政策，拒絕那些可能危害其他租戶或財產安全的特定犯罪過去的住房。 在考察租客的犯罪歷史時，房東還必須考慮到犯罪類型，犯罪的嚴重程度和犯罪後的時間長短。 發生。
公平住房是否能保護住戶與犯罪記錄？
“聯邦公平住房法”沒有專門保護那些犯罪記錄不受住房相關活動歧視的人。
相反， HUD的總法律顧問辦公室已經發布了有關房主和其他與住房相關行業的業主應如何接近犯罪記錄的準則 ，以盡量減少被指控歧視的可能性。
受公平住房保護的具體群體包括膚色，殘疾， 家庭狀況 ，國籍，種族，宗教和性別。 HUD認為拒絕向有犯罪記錄的人出租可能會造成歧視少數民族的結果。
非洲裔美國人和拉美裔美國人被逮捕，定罪並以比普通人群高得多的速度入獄。 例如，2014年，美國監獄總人口中有36％是非洲裔美國人，但非洲裔美國人只佔總人口的12％，西班牙裔人佔監獄人口的22％，但西班牙裔只有17％的總人口。
由於這個事實，HUD認為，根據犯罪歷史限制住戶的房東政策將比其他種族的潛在租戶更多地影響這些少數群體，因此這可能被認為是歧視性做法。
HUD將這種歧視分為兩類， 無意的歧視和故意歧視。
對有少數民族犯罪記錄的無意識歧視
HUD使用三步流程來確定房東的犯罪歷史政策是否具有歧視性，並且違反了“公平住房法”。
1.犯罪歷史政策是否具有歧視效果？ ：控告者必須提供證據表明該政策比其他人群對某一種族或國籍出生人群的影響更大。 應該使用州或地方的統計數據來證明這一點，但如果它們不可用，也可以使用國家統計數據。 每個案件都是獨一無二的，因此必須使用具體事實，如租戶記錄，當地犯罪統計數據和人口普查數據來支持其索賠。
2.政策是否有必要實現合法的非歧視性利益？ ：現在由房東提供證據來證明他們的犯罪歷史政策不是一種歧視形式，而是一種用於另一種合法理由的必要政策。 許多業主聲稱，政策的原因是為了保護其他租戶的財產安全。 由於房東的主要責任之一是保護租戶及其財產的安全，因此這通常被認為是拒絕出租給有犯罪記錄的租戶的正當理由。
然而，房東必須提供具體的理由，說明為什麼租戶的具體犯罪歷史會威脅房產和租戶的安全。 一般人認為，任何有犯罪歷史的人比沒有犯罪歷史的人都要難過。 一個具體的例子可能是拒絕出租給一名被定罪的性犯罪者的潛在租戶，因為這可能會讓其他租戶面臨風險。
業主有權拒絕向有刑事定罪歷史的潛在租戶租用房屋，但是，這項政策不能成為排除任何曾經被定罪的人的全面政策。 這項政策必須具體說明，房東不會向可能危及租戶或財產安全的刑事定罪的人出租。 例如，具有交通票的歷史的個人不會對其他租戶造成更大的威脅，但是被定罪的毒販的個人可能。
此外，業主不能拒絕向已被逮捕但未被定罪的準租戶出租，因為逮捕並不意味著該人犯有任何罪行。 因此，房東不能證明這個人對房產中的其他房客造成了任何增加的風險。
最後，房東必須考慮到犯罪發生的最近時間。 如果犯罪發生在20年前，拒絕向未來租戶出租房屋將是一件難事。
3.是否存在較少的歧視性選擇？如果房東能夠證明他們有合法的理由實施犯罪記錄政策，那麼現在由原告來證明另一種較不歧視的方式，為房東實現這個目標。 除了考察租客的犯罪歷史外，還可以考慮其他因素，例如租戶的租賃歷史，犯罪時的年齡或佃戶在犯罪後恢復的努力。
對有少數民族犯罪記錄的故意歧視
如果房東以不同的方式對待類似的犯罪記錄，那麼房東可能會被指控並被判定有歧視。 如果兩個準租戶有類似的犯罪過去，但是是不同的種族，而且房東對一個房客而不是另一個房客例外，這可能違反公平房。
例如，如果所有其他因素都相似，向一名被判定偷車的亞裔男子租用，但拒絕租借被判盜竊汽車的西班牙裔男子，可能會導致您被指控並可能被判定犯有住房歧視。 租戶甄別過程中的故意歧視的另一個例子是告訴某人通過電話向非洲裔美國人吹噓他們的犯罪記錄會使他們無法租用您的財產，但允許某人在電話中聽到高加索人觀看財產，儘管他們有類似的情況犯罪記錄。
準租戶應該提供證據證明房東因為他或她是某個團體的成員而對他或她進行了歧視，並對其他具有類似犯罪歷史的潛在租戶進行了不同的處理，因為他們屬於不同的種族或團體。 房東必須提供證據證明，除種族之外，還有其他一些因素導致他或她租用一個房客而不是另一個房客。 業主仍然可以使用其他不符合歧視性的資格標準來選擇租戶，例如租戶按時支付租金的能力 。
拒絕毒品犯罪的準租客
不能因為拒絕出租給被判定為“非法製造或分配管制物質”的租戶而無意識地歧視地主，這不包括被逮捕但未被判定犯有此類罪行的租戶，或者因吸毒而被定罪或逮捕的租戶。
雖然房東有合法的權利拒絕被定罪的非法藥物製造或分配的個人住房，但如果房東只使用此定罪來拒絕住房給某個種族，國籍或其他團體的成員，房東可以仍然被指控並被定罪為故意的住房歧視。 這是因為房東正在將毒品定罪作為種族歧視的掩護。